안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 현황상 구분 건물의 격벽을 허물고 사실상 하나의 건물로 사용하고 있을 때 전체 건물을 경매 신청을 할 수 있는지 여부 및 경매 대상 물건은 어떻게 되는지 여부 등에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.

김모씨는 이모씨에 대한 대여금 채권에 관하여 이씨 소유의 구분 건물 A에 대하여 근저당권을 설정하였습니다. 이후 이씨는 구분 건물 A와 구분 건물 B 사이의 격벽을 허물고 두 건물을 하나의 건물로 사용·수익하였습니다. 김씨는 이씨에게 채무를 이행할 것을 수차례 독촉하였으나, 이씨는 김씨를 피하며 채무를 이행하지 않았습니다. 김씨는 구분 건물 A에 대한 경매만으로는 자신의 채권을 만족시키지 않을 것이 걱정되기도 하고, 구분 건물 A와 구분 건물 B가 하나의 건물로 사용·수익되고 있는 점을 생각해내어 구분 건물 A와 구분 건물 B 모두에 대한 경매를 신청하였습니다.

이 경우 김씨의 경매 신청은 적법·유효한 것일까요?

관련 법령을 먼저 살펴 보도록 하겠습니다.

민법 제358조 (저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

민사집행법 제264조(부동산에 대한 경매신청) ① 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내야 한다.

② 담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류를 내야 한다.

③ 부동산 소유자에게 경매개시결정을 송달할 때에는 제2항의 규정에 따라 제출된 서류의 등본을 붙여야 한다.

민사집행법 제268조(준용규정) 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에는 제79조 내지 제162조의 규정을 준용한다.

판례는 위 사안에 관하여“경매대상 건물이 인접한 다른 건물과 합동됨으로 인하여 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고, 이러한 경우 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 위 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 되므로 근저당권자인 채권자로서는 경매대상 건물 대신 위 공유지분에 관하여 경매신청을 할 수밖에 없고, 이러한 법리는 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있어 그 각 부분이 소유권의 목적이 된 경우로서 그 구분건물들 사이의 격벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 이러한 일체화 후의 구획을 전유부분으로 하는 1개의 건물이 되는 경우에도 마찬가지이다. 따라서 저당권자로서는 그 저당권을 합체로 생긴 새로운 건물 중에서 위 경매대상 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분에 관한 것으로 등기부의 기재를 고쳐 이에 관하여 경매를 신청하는 것은 별론으로 하고, 종전의 저당권의 목적물이었던 구분건물에 대한 경매를 신청하거나 그 경매절차를 계속할 수는 없다고 할 것인데, 하물며 저당권의 목적물에 포함되지도 않았던 구분건물에 대하여 경매의 대상으로 삼을 수 없음은 더 말할 나위가 없다. 원심이 위와 같은 법리에 따라 이 사건 건물 중 소외인 소유의 4층 68호 점포에 대한 채권자의 임의경매신청은 허용되지 않는다고 판단한 것은 정당하고, 여기에 재항고이유로 주장하는 바와 같이 합체된 구분건물의 경매가능성에 관한 법리를 오해하거나 그로 인하여 필요한 심리를 다하지 아니한 위법이 있다고 볼 수 없으므로, 재항고이유는 받아들일 수 없다.”고 판시하였습니다.

결국 김씨의 경우 경매대상 건물인 구분 건물 A가 이 인접한 다른 건물인 B와 합동됨으로 인하여 건물로서의 독립성을 상실하게 되었다면 경매대상 건물만을 독립하여 양도하거나 경매의 대상으로 삼을 수는 없고, 아울러 애초 근저당권의 목적물이 아니었던 구분 건물 B에 대해서는 경매 신청을 할 수 없습니다. 위와 같이 경매대상 건물에 대한 채권자의 저당권은 위 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 위 경매대상 건물이 차지하는 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하게 되므로 근저당권자인 채권자로서는 경매대상 건물 대신 위 공유지분에 관하여 경매신청을 하여야 합니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 성의 박승재 변호사