우리나라의 현재 민사집행법에 의하면 부동산경매의 매각방식으로 3가지를 규정하고 있다. 호가경매, 기일입찰, 기간입찰이 그것이다. 그럼에도 불구하고, 지금은 기일입찰 매각방식이 가장 널리 활용되고 있다. 대법원규칙인 현행 민사집행규칙에서 호가경매는 “호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올려가는 방법으로 부동산을 매각하는 방법”이라고 규정되어 있다. 민사집행규칙에 따라 집행관은 “매수신청의 액 가운데 최고의 것을 3회 부른 후 그 신청을 한 사람을 최고가매수신고인으로 정하며, 그 이름과 매수신청의 액을 고지하여야” 한다.

이처럼, 민사집행법과 민사집행규칙에서 호가경매를 규정하고 있지만 실제로는 사용되지 않고 있다. 이러한 호가경매 방식은 부동산경매가 시작된 일제강점기 때부터 1993년 5월까지 실무적으로 사용되었던 매각방식이다. 1960년에 제정된 민사소송법, 1962년에 제정된 경매법, 1990년에 폐지된 경매법을 흡수하면서 개정된 민사소송법, 이들 각각의 법률규정에 기일입찰이라는 매각방식이 명시되어 있었음에도 불구하고, 법원현장에서는 호가경매 방식이 오랫동안 사용되었다.

1993년 5월에 이르러서야 비로소 기일입찰이라는 매각방식이 서울민사지방법원에서 최초로 도입되었고, 지금은 기일입찰이 매각방식의 기본으로 이용되고 있다. 기일입찰은 집행관이 법원의 입찰명령에 의해 매각기일에 입찰과 개찰을 하게 하는 매각방식이다. 기일입찰을 위한 주요 규정내용을 보면, 입찰 장소는 입찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 적을 수 있도록 설비를 갖추어야 하고, 매각허가는 최고가 입찰자를 최고가매수신고인으로 정한 다음 매각결정기일에 이루어져야 한다. 만약 지정된 매각기일에 유찰이 되면, 최저매각가격을 저감하지 않고 같은 일자에 두 번째 입찰을 유도하는 1기일 2회 입찰제도도 도입되었지만 지금은 거의 시행되고 있지는 않다. 기일입찰 방식이 호가경매 방식과 가장 다른 점은 입찰시점에 참여한 사람들이 얼마로 입찰하였는지 알 수 없다는 것이다.

기간입찰 매각방식은 2002년 민사집행법 제정으로 도입되었지만 실제로는 2004년 11월 창원지방법원부터 시행되었다. 기간입찰 방식은 정해진 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 매각방식이다. 민사집행규칙에서는 입찰기간을 1주 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정하도록 규정하고 있으며, 입찰표를 넣고 봉함을 한 봉투의 겉면에 매각기일을 적어 집행관에게 제출하거나 그 봉투를 등기우편으로 부치는 방법으로 입찰하도록 규정하고 있다. 그럼에도 불구하고, 기간입찰 매각방식은 현재까지도 시행되고는 있지만 그 실효성은 떨어진다. 

그렇다면, 왜 부동산경매 매각방식이 과거의 호가경매에서 지금의 기일입찰과 기간입찰 방식으로 변화되어 왔을까? 이것을 단순히 설명하면, 호가경매 매각방식에서 문제가 있으니 그 문제점을 개선하고자 나온 방식이 기일입찰과 기간입찰 매각방식이라고 말할 수 있다. 그런데, 좀 더 그럴듯한 설명, 즉 경제적 의미에서 설명할 수는 없을까? 이것은 거래비용(去來費用, transaction cost) 관점에서 설명할 수 있다. 거래비용은 거래를 위한 정보탐색과 협상비용, 계약체결비용, 계약유지와 집행비용 등을 합한 총비용이다.

거래비용을 강조하는 경제학파가 신제도주의 경제학파인데, 1990년대 초 노벨경제학상을 수상한 로널드 코즈(Ronald Coase)와 더글러스 노스(Douglas North)를 중심으로 한, 이 학파는 국가의 성장과 발전이 어떠한 제도를 갖추었느냐에 달려있다고 주장한다. 즉, 좋은 제도를 가진 국가는 발전하고, 좋지 않는 제도를 가진 국가는 발전하지 못함을 강조한다. 여기서 좋은 제도라 함은 거래비용을 줄이는 제도이다. 거래비용을 많이 감소시킬수록 좋은 제도이고, 좋은 제도를 가진 나라는 그만큼 경제발전과 성장을 누린다는 것이다. 이런 측면에서 보면, 좋은 부동산 경매제도를 구축한 나라는 성장하고, 비효율적인 부동산 경매제도를 가진 나라는 그만큼 성장하기 힘들다는 의미이다.

이러한 거래비용의 개념을 가지고, 우리나라 부동산경매 매각방식의 변화에 대해 설명해보자. 거래비용이 가장 많이 발생하여 부동산경매를 통한 매각확률이 가장 낮은 매각방식은 무엇일까? 논리적으로 보더라도, 과거에 사용되었던 호가경매 방식이다. 왜냐하면, 호가경매방식은 경매현장에서 누가 얼마를 제시하는지 공개적으로 알 수 있어 협박도 가능하고, 경매브로커가 개입하여 가격조작과 담합도 가능하다. 경매브로커의 개입으로 부조리가 심한 만큼 선량한 일반인들의 경매참여도 저조해질 수밖에 없다. 그러함으로써 부동산경매가 지연되거나 유찰되어 부동산의 매각확률이 기일입찰과 기간입찰 방식에 비해 그만큼 낮다. 부동산매각을 통한 거래가 늦어지는 만큼 거래비용이 증가할 수밖에 없다. 과거에 실제로 이러한 일들이 다반사로 일어났다.

그래서, 개선된 매각방식이 기일입찰방식이다. 이 방식은 입찰자가 매입가격을 기재한 입찰표를 비공개 상태로 경매법정내 입찰함에 직접 투입하기 때문에, 협박내지는 가격담합이나 경매브로커의 개입여지가 호가경매방식에 비해 줄어든다. 그만큼 기일입찰 매각방식이 호가경매 방식보다는 부동산경매를 위한 거래비용이 덜 드는 방식인 셈이다. 그 결과, 부동산경매를 통해 부동산이 매각될 확률이 높다. 경매부동산이 최대한 빨리 처리됨에 따라, 채권자와 채무자 모두에게 경제적으로 이익이 되고, 그 결과 국가경제의 발전에도 도움이 된다.

그런데, 이러한 기일입찰방식도 한계가 있다. 경매브로커의 개입과 가격담합이 완전히 제거되는 것이 아니기 때문이다. 그리하여 기간입찰 매각방식이 도입•시행되었는데, 예상과는 달리 부동산경매를 진행하는데 있어 거래정보탐색과 협상비용, 계약체결과 집행비용 등의 거래비용이 많이 소요되어 현실적으로는 사용빈도가 많지는 않다. 

따라서, 현재 시점에서는 앞의 3가지 부동산경매 매각방식 중에서 기일입찰 방식이 가장 널리 사용되고 있다. 기일입찰 매각방식의 거래비용이 호가경매와 기간입찰 방식에 비해 적게 들기 때문이다. 그럼에도 불구하고, 언제까지나 기일입찰 방식을 고수할 것인가? 미래는 인공지능(AI) 등의 제4차 산업혁명 시대로 불릴 만큼 급변할 것이다. 경매법원에 입찰자들이 직접 방문하여 입찰표를 작성하고 입찰보증금을 납부하는 등의 기일입찰 매각방식을 보편적 방식으로 앞으로도 계속 사용해야 할 것인가? 

이제는 부동산경매 매각방식에서 거래비용을 좀 더 줄일 수 있는 방향으로 제도개선이 필요할 때이다. 한국자산관리공사(KAMCO)가 진행하는 공매(公賣)의 경우, 온비드 시스템(www.onbid.co.kr)을 통해 전자입찰 매각방식을 사용하고 있듯이, 부동산경매 매각방식도 전자입찰 매각방식의 도입을 적극적으로 검토할 때이다. 경매법원에 직접 가지 않더라도, 부동산경매에 관심이 있는 사람은 누구나 집에서든 회사에서든 어디에서든 원하는 부동산경매물건에 대해 전자적으로 입찰하여 매수할 수 있도록 전자입찰 매각방식을 도입할 필요가 있겠다. 

세종사이버대학교 부동산학과 조덕훈교수