 농촌 빈집 공유물분할경매로 해결
최근 언론보도에 의하면 전국 농촌에 집주인이 있는데도 오랜 기간 방치된 빈집이 5만여채가 넘는다고 한다. 흉물스럽게 방치된 것들이 많아서 외관상 보기도 안 좋고 우범지대가 될 우려도 있어서 지역민들의 민원으로 각 지자체들의 고민이 많다는 내용이다.
지자체의 속사정을 들여다 보면 집주인과 연락도 힘들고 어렵게 연락이 되더라도 공유지분을 소유한 경우가 대부분이라서 이해관계가 얽혀 해결의지가 있는 공유자가 있다고 하더라도 현실적으로 문제가 해결되지 않는다는 한다. 당연히 사유 재산이라 강제 철거도 할 수 없어 말 그대로 속수무책인 상황이라고 한다.
주목할 것은 농촌에서 홀로 계시는 노인들이 늘어나고 있는 현실에서 빈집들은 계속 늘어 간다는 것이다. 이런 가운데 3년마다 빈집 실태를 조사해 철거를 하지 않으면 직권으로 철거할 수 있도록 하는 관련법 개정안이 국회에 발의된 상태이고 자진 철거를 유도하기 위한 지자체의 적극적인 노력도 진행되고 있다.
경매에서는 공유물분할경매라는 형식적 경매를 통해 여러 명의 공유자들이 재산을 합리적으로 분할하여 처리할 수 있다.
(출처 : 대법원 2018타경765 감정평가서)
경북 상주시 거동동에 소재한 262㎡(79.26평)의 토지(대지)가 10명의 입찰자가 참여한 가운데 감정가의 180.80%인 4500만원에 낙찰됐다. 지상에는 매각에서 제외되는 경제적 가치가 희박한 주택(폐가)이 있다. 특히 이 물건은 공유물분할을 위한 형식적 경매로서 매각대금을 공유자들이 나눠가지게 된다
(출처 : 부동산태인)
이 대지는 농촌에 오랫동안 방치돼있는 빈집이 있는 주택부지이다. 대지(주택포함)를 소유하고 계시던 분이 후손들에게 상속하였고 일부 지분을 후손이 아닌 다른 사람이 취득하였다. 그 후 법원에 공유물분할청구를 하고 해당 부동산을 경매에 붙여 그 매각대금을 분할하라는 판결을 받고 그 판결에 기한 경매를 신청한 것으로 추정된다.
(출처 : 다음지도)
형식적 경매에 비교적 10명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가가 넘는 낙찰금액을 기록한 이유는 주변 지역에 특별한 개발계획은 없으나 입지조건이 단독주택 택지로서 무난한 것으로 판단된다. 또한 상주시와 연결된 916번 도로변에 인접해 있고 토지이용계획상 계획관리지역인 것도 장기적인 관점에서 메리트가 있을 것으로 분석된다.
최근 공유물분할을 위한 경매가 늘어나고 있다. 하지만 경매투자에 관심이 많은 사람들도 형식적 경매라고 하면 대부분 무심코 지나친다. 남들이 많이 주목하지 않는 틈새에 빛나는 보석 같은 투자물건이 있을 수도 있다.
다만 형식적 경매에서는 한가지 주의할 점이 있다.
실질적 경매인 임의경매와 강제경매는 낙찰 시 부동산의 각종 권리들이 소멸하는 소멸주의를 택하고 있다. 그러나 형식적 경매는 소멸주의와 더불어 인수주의 2가지 모두가 적용된다는 사실이다.
법원에서는 형식적 경매에서 특별히 매각 후 인수할 권리가 있다면 법원 매각물건명세서에 인수해야 하는 권리들을 반드시 기재해 놓는다. 따라서 입찰 전에 반드시 법원매각물건명세서를 꼼꼼하게 확인해야 한다.
최고 입찰경쟁률 TOP3(2018.07.24 ~ 2018.08.06)
1위 공유물분할을 위한 삼척시 해안가 단독주택 7월4주~8월1주의 최고 입찰 경쟁률 1위를 기록한 낙찰물건은 강릉 삼척시 원덕읍 갈남리에 소재한 토지 48㎡(14.52평), 건물 31,07㎡(9.4평)의 단독주택으로 39명의 입찰자가 참여해 감정가의 307.90%인 1억 1100만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경3238 감정평가서)
삼척시 원덕읍 갈남리에 위치한 이 단독주택에 39명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 세배가 넘는 낙찰금액을 기록하게 된 것은 해안가에 위치한 주택으로 입지조건이 양호하기 때문으로 분석된다.
(출처 : 다음지도)
또한 이 물건은 공유권자가 공유물분할을 위해 신청한 형식적 경매로서 일반매물로는 나올 수 없는 특수한 환경도 높은 낙찰가와 많은 입찰자가 몰리는데 영향을 미쳤을 것으로 판단된다.
2위 송파구 다세대주택도 인기 경쟁률 2위을 기록한 낙찰물건은 서울 송파구 석촌동에 있는 건물 62.08㎡(18.78평), 토지 8,02㎡(8.02평)의 다세대 주택으로 37명의 입찰자가 참여해 감정가의 100%인 3억 5799만 9999원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경6737 감정평가서)
이번 다세대주택 경매에 37명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 100%로 낙찰된 것은 주거지역으로 무난하고 인근에 지하철 석촌역이 소재하여 교통여건도 양호하며 특히 일반매물이 적은 것도 치열한 경쟁의 한 원인으로 분석된다.
3위 의외로 경쟁률 높은 파주시 대형평수 아파트 경쟁률 3위을 기록한 낙찰물건은 경기 파주시 조리읍 대원리에 있는 소재한 전용면적 134,91㎡(40.81평)의 아파트로서 29명의 입찰자가 참여해 감정가의 79.06%인 1억 8183만원에 낙찰되었다.
(출처 : 대법원 2017타경15795 감정평가서)
이번 아파트 경매는 두 번의 유찰을 거쳐 29명이라는 많은 입찰자가 몰리며 감정가의 79.06%로 낙찰되었다. 국토교통부 실거래가에 의하면 최근 동일면적의 해당 아파트가 2억2천만원에서 2억4천만원에 거래되었고, 투자선호도가 떨어지는 대형평수임에도 불구하고 많은 입찰자들이 감정가에 비해 조금이라도 싸게 낙찰 받으려는 눈치싸움이 치열했을 것으로 판단된다.
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