 낙찰 받은 ‘강남 아파트’ 얼마에 다시 팔았을까?
“강남에 아이들 교육을 위해 간다. 괜히 대한민국 교육 1번지 이겠는가? 교육환경 자체가 타 지역과 비교할 수 없다.”
“아들, 딸이 결혼 적령기이다. 강남으로 간다. 배우자를 만나는 데에도 강남에 산다는 것은 무엇보다도 좋은 조건이다.”
이제 이런 이야기는 강남으로 진입하려는 사람들의 많은 이유 중 식상한 이유가 되어버렸다. 이미 강남은 모든 사람이 한 번쯤은 꼭 살아보고 싶은 로망의 대상으로 자리 잡은 지 오래다.
강남은 대한민국의 정치, 경제, 사회, 문화적으로 엄청난 브랜드 파워를 가진 대한민국 성공의 아이콘이다. 비즈니스 업무시설과 상업지구, 고급 주택, 아시아 최대 규모의 쇼핑몰인 코엑스, 대한민국 사교육 메카인 대치동 학원가, 버스, 지하철, 철도 등 사통팔달로 발달된 교통인프라 등이 집적되어 있다.
강남지역 부동산관계자에 의하면 최근 일반 매물시장에서는 매물을 찾아보기 어렵다고 한다. 재개발이 예상되는 지역과 오름세로 접어든 집값 상승에 대한 기대감으로 매물이 나오지 않는다고 한다.
부동산 전문가들 사이에서도 서울 아파트 가격의 상승세가 이어질 것인지를 놓고 전망이 엇갈리고 있다. 상승세가 지속될 것이라는 분석과 금리 인상 및 정부 규제로 상승세가 일시적 현상에 그칠 것이라는 전망이 교차하고 있다.
그러나 다주택자에게 양도세를 중과하기로 하면서 강남 부동산 시장이 위축 될 것이라는 예상은 여지없이 빗나갔다. 오히려 ‘어려울 때 일수록 알짜배기인 안전자산을 골라야 하는데 강남아파트 만큼 똘똘한 게 있을까?’라는 심리로 수요만 더 늘었다고 한다. ‘강남불패’와 ‘투기는 잡아도 강남 집값은 못 잡는다’라는 말이 현재까지는 유효한 듯 하다.
(출처 : 대법원 감정평가서)
경매시장의 분위기도 마찬가지다. 최근6개월간 강남구 아파트 평균 낙찰가율은 110%에 근접하고 입찰경쟁률은 6 대 1을 기록하고 있다. 그렇다면 강남구에서 경매로 낙찰된 아파트의 수익률은 어느 정도일까?
부동산태인에 따르면 2013년이후 강남구 아파트는 560여건이 낙찰되었고, 그 중 60여건이 일반매매로 소유권이 이전되었다. 이번 조사에서는 낙찰 후 일반매매로 매매된 감정가 10억이상의 아파트 23건을 분석하였다.
강남구 도곡동아파트 일반매매 현황
강남구(삼성동, 수서동, 압구정동, 청담동) 아파트 일반매매 현황 
강남구(개포동, 논현동, 대치동) 아파트 일반매매 현황
전체 평균
(출처 : 부동산태인)
조사결과 강남아파트는 평균29개월을 보유하고 감정가대비 80%선에서 낙찰 받아 낙찰가의 130%로 매매가 되었다. 평균시세 차익은 3억4000만 정도의 차액을 남겼다.
다만 제시한 평균데이터는 왜곡이나 함정이 존재할 수 있다. 개별적인 물건 별로 시세차액이 작게는 7000만원부터 크게는 7억이상도 있어 편차가 큰 것으로 확인되었다. 평균치를 믿기 보다는 개별적인 물건 별로 세밀한 가격분석이 필요할 것이다.
또한 금융비용이나 양도세, 취/등록세 등의 세금도 상당한 금액이 발생할 수 있다는 것도 감안해야 할 것이다.
진행중인 강남4구(강남/서초/송파/강동) 아파트 경매물건 (출처:부동산태인)
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