사람들은 누구나 돈을 벌기 위해 부동산을 매입하고 부동산 경매로서 큰 부를 이루고자 재테크를 한다. 그러나 대부분 사람들이 자신의 경매투자로의 지식, 즉 권리분석에 대한 판단은 경매전문가로 오인하는 경우가 많다.

부동산 경매는 철저히 법에 의한, 법리적인 판단에 의한 권리분석이 수반되어야 입찰보증금을 지키면서 투자금을 잃지 않는 경매를 하는 것이 최고의 재테크라 할 수 있다.

또한 부동산경매에 투자할 때에는 법리적인 분석, 시세적인 분석, 지역적인 분석, 장기, 단기 투자를 할 것인지 등에 대한 요소 등을 같이 수반하여 종합적인 판단을 하여야 한다.

따라서 부동산경매는 적게는 몇천만 원에서 많게는 몇억 원 이상의 큰 자금이 투자 되는 만큼 위에서 언급한 요소들에 있어서 어떤 요소에 대한 부분이 소홀해진다면 크나큰 투자금의 손실로 이어질 수 있음을 간과해서는 안 될 것이다.

아래의 사건에서는 오피스텔로서 비교적 손쉬운 경매물건으로 판단되는 물건임에도 불구하고 최고가매수인신청인이 3명씩이나 낙찰을 받았음에도 3명은 각각 낙찰 후 대금납부를 포기함으로써 3명의 입찰보증금 약 4천 8백만 원이 법원에 몰수 되는 경우가 발생한 사건이다.

이 사건에 대한 권리분석을 통해서 얼마나 어려운 사건이어서 입찰보증금을 3명씩이나 몰수 되었는지 검토해 보기로 하자.

먼저 상기 물건에 대한 말소기준권리를 찾아보면 강제경매를 신청한 장미경(2017.02.21.)이 말소기준권리가 된다.

또한 이 말소기준권리를 기준으로 임차인의 ㈜에스알이 대항력이 있는 선순위 임차인인이 혹은 대항력이 없는 임차인인지를 검토를 해 보면 임차인 ㈜에스알은 전세권설정자로 2015.07.31.자에 설정이 되어 있으며 법원에 배당요구를 하지 않았다는 것을 알 수 있다.

여기에서 말소기준권리(경매개시결정 장미경 2017.02.21.)보다 먼저 전세권설정한 임차인 ㈜에스알(15.07.31)의 날짜가 빠름을 알 수 있고 전세권자 ㈜에스알이 법원에 배당요구를 하지 않았기 때문에 최고가매수신고인은 자신이 낙찰받은 금원에 ㈜에스알의 임차보증금금175백만원을 떠 안아야 하는 것을 알 수 있다.

그럼에도 불구하고 첫 번째 최고가매수신고인 신**씨는 2017.09.18.일 자에 입찰보증금 1천 3백여만 원의 현금을 제공하고 최고가 응찰액을 금 151,100,000원에 낙찰을 받았으며 17.11.09일까지 잔금을 미납함으로써 입찰 보증금을 몰수당하였다.

상기 물건에 대한 감정가 및 시세가 금 2억8백만 원인 점을 감안하고 신**씨의 낙찰금액 1억5천1백만 원과 신**씨는 임차인 ㈜에스알의 보증금액 1억7천5백 원을 떠안아야 하기 실질적으로 시세 2억8백만 원짜리 경매물건(오피스텔)을 금 3억2천6백만원에 낙찰을 본 것이기 때문에 낙찰자 신**씨는 차라리 낙찰대금을 납부하지 아니하고 입찰보증금을 몰 수 당하는 편이 최선의 선택이었기 때문에 입찰보증금을 몰수당하였음을 알 수 있으며, 신**씨의 대금 미납으로 인하여 본 물건은 재경매로 유입이 되어 진행되었고, 최저가(2억6백만 원)의 20%의 입찰보증금을(2천1백만 원) 제공하고 2018.01.29.에 최고가응찰금액(1억2천1백만 원)을 기입하여 선**씨가 최고가매수신고인(낙찰자)이 되었으나, 선**씨 또한 시세 2억8백만 원의 물건을 낙찰금액(1억2천1백만 원)과 임차인 ㈜에스알의 임차보증금액 금 1억7천5백만 원을 떠안게 되면 금 2억9천6백만 원에 낙찰을 보게 됨으로써 시세보다 약 1억 원 가까이 비싸게 매입하게 되는 결과로 선**씨 또한 낙찰대금을 미납함으로써 자신의 입찰 보증금을 법원에 몰 수 당하게 되는 사례가 발생하였다.

이후 본 물건은 재경매로 진행이 되었고, 3번째 최고가매수신고인(이**씨)이 최고가응찰액을 써내어 금 7천6십만 원에 낙찰을 보게 되었으며, 3번째 낙찰자 또한 자신의 낙찰금액 금 7천6십만 원과 임차인 ㈜에스알의 임차보증금 금 1억7천5백만 원을 보증금으로 반환해 줘야 하기 때문에 실질적으로 금 2억4천5백만 원에 상기 경매물건을 매입했다고 봐야 하므로 시세대비 약 3천8백여만 원을 더 비싸게 구입을 하였고, 낙찰 후 임차인의 보증금액을 떠안아야 한다는 사실을 인지한 후 차라리 입찰보증금을 몰수하는 방법을 선택한 것이었다.

상기와 같이 본 사건에 대한 물건 분석이 가장 기본이 되는 말소기준권리 이전에 선순위 전세권자가 존재하고 있었기 때문에 낙찰자는 선순위임차인의 보증금액을 떠안는 것을 감안하고 응찰가격을 정한다든지 혹은 수차례 이상 유찰이 된 것을 확인하고 시세 대비 선순위임차인의 보증금액을 떠안고도 저렴하게 낙찰 볼 수 있는 물건이라고 한다면 그때 응찰가격을 산정하고 그런데도 시세보다 저렴하지 않다면 상기와 같은 물건만 고집할 필요가 없을 것인데도 불구하고 한 가지 사건에서 위와 같이 입찰보증금이 3차례씩이나 몰수당하는 사례가 나왔다고 하는 것은 경매에 입문하시는 모든 분은 다시 한 번 생각해 볼 문제일 것이다.

경매로의 투자가 돈 버는 재테크이면서, 시세보다 적게는 몇십% 이상 저렴하게 낙찰을 통해 시세 차익을 극대화할 수 있는 수단임을 부인할 수는 없지만, 무엇보다 경매 투자에 있어서 기본이 되는 것은 내 종잣돈을 지키면서, 기본에 충실한(권리분석,시세조사 등) 조사를 함으로써 과도한 욕심을 버리는 것이 경매투자에 있어서 종잣돈을 지킴과 동시에, 입찰보증금을 몰 수 당하지 않는 길일 것이며, 자신의 실력을 너무 믿기 보다는 자신이 모르는 분야에 대해서는 경매전문가의 도움을 받는 것이 최선이 방법이 될 수 있음을 명심해야 할 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수