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부동산 경매 잘 하는 방법
출처 부동산태인 등록일 2019-08-20 조회수 917
부동산 경매 잘 하는 방법



부동산 경매는 여러 법률 관계(민법, 민사집행법, 주택임대차보호법, 상가임대차보호법등)를 토대로 하여 권리분석을 하고, 부동산시세파악, 기타 법률상 이해관계를 확인하여 인수해야 하는 권리가 있는지 혹은 자신의 목적에 맞는 물건인지를 파악하여 수익창출을 할 수 있는 물건인지를 검토하여 최적의 효율을 달성할 수 있을 때 부동산 경매를 통해서 시세차익을 기대할 수있는지에 대한 여부가 달라질 것이다.

그러나 경매에 참여하시는 많은 분들이 자신만을 위한 경매, 수익을 창출 하는 경매를 잘 하고 있으나, 경매 초보자 및 법률을 이상하게 이해하거나, 경매 물건에 있어서 잘못된 파악을 통해서 낭패를 보는 경우가 많다.

그래서 부동산 경매 잘하는 방법에 대하여 이야기를 해 보고자 한다.

첫 번째, 경매 물건을 분석하는데 있어서 기본에 충실한 권리분석을 하자.

-> 경매 물건에 있어서 입체적인 분석(임차인의 입장, 채권자의 입장, 응찰자의 입장, 기타 권리자의 입장등)을 함으로서 왜 경매에 나왔는지, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는지, 부동산 시세 파악을 제대로 되었는지 등을 검토해야 하며, 토지이용계획서상 제한 물건은 없는지에 대한 검토, 대출은 가능한 물건인지, 농지에 대한 농지취득자격증명서 발급이 가능한지 등에 대한 검토를 충분히 하여 응찰로 인한 내 스스로의 계획에 의한 목적에 부합한지를 검토해서 수익을 창출할 수 있는지를 종합적으로 검토해야 한다면 그게 경매 잘하는 방법일 것이다.

두 번째, 법원 감정가에 의존하지 말 것

->경매 물건으로 많은 지목이 존재하고, 지목에 따른 검토해야 할 사항 및 조심해야 할 사항등이 많은 게 사실이다.
그 중에서도 경매는 시세대비 저렴하게 낙찰을 받고, 수익을 극대화 할 수있는 재테크 분야임에는 틀림없지만, 법원의 감정평가금액이 시세를 나는 내는 지표는 아니기 때문에 지목에 상관없이 법원의 감정평가금액을 맹신해서는 안된다. 따라서 경매물건에 따라서 시세 파악을 하는 게 권리분석하는 것 못지않게 중요한 게 시세 파악을 하는 것이다.
또한 부동산 경매에 있어서 감정평가금액에 대한 감정시점은 적어도 6개월 전 혹은 그 이상 1년이 경과한 경우도 많다 그렇기 때문에 매각기일까지의 평가시점의 갭이 존재하는 부분도 있지만, 그 평가금액이 시세를 의미하는 것은 아니기 때문에 시세를 파악하는 것은 권리분석을 하는 것보다 더 중요하다 할 수 있다.
시세 파악을 잘못하여 낙찰자가 선순위임차인의 보증금액을 변제해야(물어주는 경우)하는 경우도 많이 있어 부동산 경매라고 하는 것은 분명, 내 돈을 지키면서 잃지않는 투자를 하는 것이 기본이 되어야 할 것이기 때문에 기본적인 권리분석 및 시세파악을 잘못하여 낭패를 보는 경우를 분명 피해야 할 것이다.

세 번째, 나의 경매수준에 맞는 경매를 하자

->경매에 있어서 경매 초보자 혹은 경매 교육을 이수를 하였지만, 제3자의 이야기만 듣고(돈을 잘 번다, 유치권을 배제하면 돈 번다등) 특수물건을 끊임없이 도전하는 경우를 볼 수 있는데 대부분 손실 및 인수금액이 과하게 벌어지는 경우도 많다. 따라서 수익에 대한 과한 욕심을 버리고, 자신의 법률지식, 경매지식등이 미흡하다면 어려운 물건을 선택하는 전략보다는 손쉬운 아파트 물건등으로 한정하여 많은 경험등을 쌓으면서 다른 물건으로의 경매 경험을 늘려가는 것이 현명할 것이다.

네 번째, 경매 전문가에서 도움을 청하자.

->경매 초보자등에 있어서 경매에 대한 지식등이 부족한 경우가 많을 수 있다. 또한 잘못된 판단에 의한 결과는 크나큰 경제적 손실로 이어져 올 수 있기 때문에 한 번의 경매 실수로 인한 경매 투자는 경매에 부정적인 인식과 경매는 안된다는 인식을 수반할 수 있기 때문에 경매에 대한 자신감 및 권리분석등의 자신감이 충족이 안 된다면 경매 전문가에게 도움을 청하여 문제 해결 및 올바른 길을 찾는데 도움을 받는 게 오히려 자신의 경매 지식 및 자신감을 업그레이드 해 줄 수 있는 길을 찾는 것이다.

위와 같이 경매에 있어서 많은 부분들을 통해 종합적인 분석을 하여야 실 수 없는 경매, 잃지 않는 경매를 할 수 있다. 다른 많은 사항들의 요소들이 존재하겠지만 위와 같은 네 가지만 기억하고 네 가지에 대한 요소들만 충실히 검토 분석한다면 그게 바롳 경매 잘 하는 방법이 될 것이다.

부동산태인 칼럼니스트 경매아카데미 대표 신동휴 교수


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