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로펌고우 고윤기 변호사

현) 변리사, 세무사
현) 컨설팅그룹 리우 소속변호사(www.leewoo.net)
현) 대한변호사협회 대의원
현) 서울지방변호사회 상임이사(사업이사)

저서 : 민사소송법(2011. 7.)

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관리비 미납과 단전 조치
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관리비 미납과 단전 조치









오피스텔, 주상복합 건물과 같은 집합건물의 분쟁에서 많이 문제가 되는 부분 중의 하나가 ‘단전 조치’이다. 입주자가 관리비 등을 미납한 경우에, 집합건물의 관리단 등 관리 주체가 전기를 끊어서 더 이상 영업을 못 하게 만든다.



이 단전 조치가 적법한지와 관련해서는 오랫동안의 논란이 있었고, 지금은 대법원의 판례에 의해 어느 정도 정리가 되었다. 우리 대법원은 “집합건물의 관리단 등 관리 주체가 단전 조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전 조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회 통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다.”고 판시하였다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조).



건물 관리 주체의 단전 조치가 적법해지는 요건 중에 가장 기본적인 것은 법령이나 규약에 ‘단전 조치를 할 수 있다는 근거’가 있어야 한다는 것이다. 요즘 새로 제정되는 관리규약에는 보통 “상가건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다.”든지 “상가건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않은 경우에는 관리주체가 독촉장을 발부한 후, 전기공급을 중단하는 조치를 할 수 있다.”라는 방식으로 관리 주체의 ‘단전 조치’의 근거를 마련해 놓고 있는 경우가 대부분이다.



반대로, 단전 조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀지면 단전 조치는 원칙적으로 위법하다. 그래서 통상 단전 조치의 위법상을 다툴 때는 단전 조치의 근거가 없음을 공격하는 것이 정석이다.



그런데, 최근에 단전 조치에 관하여 “법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우에도 관리 주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전 조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회 통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면, 단전 조치가 적법한 것으로 인정될 수 있다.”는 대법원 판결이 나와서 이를 소개한다(대법원 2021. 9. 16.선고 2018다38607 손해배상).



위 대법원 판결에 따르면, ‘사회 통념상 허용될 만한 정도의 상당성’이 있는 단전 조치는 법령, 규약에 근거가 없는 경우에도 적법하다는 것인데, 단전을 하는 관리 주체의 행위가 어느 정도가 되어야 ‘상당성’이 인정되는지가 실제 다툼에서는 쟁점이 된다.



위 대법원 판결의 구체적인 사안은 다음과 같다.



건물의 입주자 A는 건물 관리 주체의 단전 조치가 있을 때까지 장기간 수천만 원의 관리비를 체납하였다. 관리 주체는 A를 상대로 관리비를 청구하는 소를 제기하는 등 관리비를 지급받기 위해 오랜 기간 여러 방안을 강구하였는데, 법원에서 A와 관리 주체 간의 조정이 성립한 이후에도, A는 관리비를 지급하지 않았다. A가 연체한 점포의 관리비 중에서 전기요금은 61.3~83.5%로 가장 큰 비중을 차지하고, 이는 건물 전체 전기요금의 약 9~20%에 해당했다. 그리고 관리 주체는 A로부터 관리비를 지급받지 못해 한국전력공사에 전기요금 합계 7천여만 원을 납부하지 못하여, 한국전력공사는 관리 주체에게 전기요금의 지급을 청구하는 지급명령을 신청하고, 전기요금을 납부하지 않으면 전기사용계약을 해지한다는 예고서를 보낸 상황이었다.



관리 주체는 단전 조치에 관하여 구분소유자 또는 입주민 중 76% 정도의 동의를 받았고, 2개월 동안 9회에 걸쳐 A에게 단전 조치와 그 일시를 예고하였다. 관리 주체는 상가건물의 층별 대표들과 함께 A가 운영하는 점포의 출입문이 잠기고 불이 꺼져 영업이 종료되었음을 확인한 다음 00:30 옥상 변전실에서 단전 조치를 하였다.



이 사건에서 대법원은 관리규약이 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’에서 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정되어 무효라고 보면서도, ‘상당성’을 인정해서 단전 조치를 적법한 것으로 보았다. 상가 입주자 A가 연체한 관리비 중의 전기료는 상당한 비중을 차지하고 있었고, A의 체납으로 인해 전체 상가의 전기가 단전될 위험이 있었고, 관리 주체는 단전하기 전에 여러 차례 예고했으며, 영업이 종료된 새벽 0시 30분에 단전 조치를 해서, 상대방의 피해를 최소화했다는 점을 근거로 ‘상당성’을 인정했다.



위 판결은 관리 주체가 단전 조치를 할 때 어떻게 접근해야 적법한 단전 조치가 될 것인지에 대한 어느 정도의 기준을 제시해 주고 있다. 간단히 말하자면, 관리 주체는 최대한 단전 조치를 신중하게 해야 하고, 나중에 꼬투리 잡히지 않도록 가능한 모든 절차를 거치고, 그 근거를 남겨 놓아야 한다.



부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사



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