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성남2016타경11792 궁굼한것이 있습니다

등록자

sink20**

등록일

2017.12.28 02:01

조회

2991

안녕하세요
성남2016타경11792 에 대해 궁굼한것이 있어 문의 드립니다
등기부상에 소유자는 유종수씨로 되여 있고
채무자는 공동명의에 김천엽씨 입니다
제가 궁굼한것은 2015년에 인수한 유종수씨가 채무이력이 없어 보이는데
김천엽씨에 의해 경매가 진행되고 있어 잘 이해가 안됩니다
김천엽씨는 경매물건에 대한 소유권이 있는것인지 궁굼하며
실수유자인 유종수와 김천엽씨와의 관계가 있는것인지
입찰을 진행하여도 인수할 금액은 없는지 고민이 됩니다

감사합니다

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vegetari** 2017.12.28 09:06
본건은 채무자(김천엽)에게 돈을 빌려준 채권자(성남수정새마을금고)가 신청한 임의경매 사건입니다. 물론 돈을 빌려줄 당시의 소유자와 채무자는 동일인이었습니다. 그런데 그 후 소유자가 바뀌었고, 무슨 연유에선지 채무자는 변경이 되지 않아 결국 채무자와 소유자가 다른 경우가 되었습니다. 물론 이와 같이 채무자와 담보물건(부동산)의 소유자가 다른 경우는 매우 흔한 경우입니다. 예를 들어, 사업을 하는 남편이 대출을 받으면서 부인 명의의 부동산을 담보로 제공한 뒤 경매로 넘어가면 채무자는 남편, 소유자는 부인이 되겠지요. 결국 채무자와 소유자가 다른 문제에 대해서는 입찰자(낙찰자)가 신경쓰지 않아도 됩니다. 본건의 등기부등본 상의 권리는 매각으로 모두 말소가 되며, 낙찰자가 별도로 인수할 금액은 없습니다. 다만, 임차인이 배당을 거의 못 받을 것으로 예상되므로 보증금을 회수하지 못하는 해당 임차인을 대상으로 한 명도의 문제에 대비를 하셔야 할 것 같습니다.




ans** 2017.12.30 02:11
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 현재로서는 단정지을 순 없습니다만, 보통 가족관계와 같은 특수이해관계인 사이에서 주로 볼 수 있는 경우입니다. 쉽게 말해, 담보대출을 승계하는 조건으로 매매계약을 한 이후 근저당변경을 통해 채무자가 변경되는 것이 일반적인 경우 입니다만, 가족관계와 같은 특수이해관계인 사이에서는 변경을 하지 않기도 하지요. 어찌됐든, 현재로서는 채무자인 전소유자 와 현소유자의 관계를 판단할 수 있는 근거는 찾을 수 없으므로, 현황조사 시 세대방문 등의 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단해야 합니다. 허나, 소유권이전 이전의 담보권의 실행에 의한 임의경매사건이기 때문에 채무자와 소유자가 다르다고 해서 이것이 낙찰자에게 큰 문제가 되지는 않습니다. 단, 그렇다고 입찰을 진행해도 무방하다..안전하다...라는 의미는 아닙니다. 그외 추가인수대상 및 위험요소들에 대한 재확인이 반드시 필요하겠지요. 또한... 비록 말소기준권리 이후의 전입으로 대항력 요건을 갖추지 못한 임차인으로서 소액임차인에 해당하는 임차인이 확인됩니다만, 문제는 소액임차인의 최우선변제를 노린 위장임차인일 가능성이 상당하다는 점 이겠지요. 전입 당시 이미 감정가의 몇배를 초과하는 근저당이 설정되어 있었음에도 불구하고 임대차계약을 했다는 것은 충분히 의심의 여지가 존재합니다. 더군다나, 소액임차인의 최우선변제가 가능할 경우라면 명도저항은 상대적으로 낮아지겠지만, 채권자도 바보가 아닌 이상 배당배제 및 배당이의를 제기할 가능성 또한 상당히 높기 때문에 이로인한 명도저항은 고스란히 낙찰자의 몫이 된다는 점!!! 따라서, 임대차 및 점유관계와 그에 따른 명도저항과 추가비용 발생 가능성에 각별히 주의하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720