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고견을 바람니다.

등록자

ab8385**

등록일

2019.02.09 15:50

조회

3065

매번 고견에 감사드림니다.
2018-13878 남양주 근린상가입니다.
*토지별도등기...대지 소유자가 여러 이유로 등기를 안해줘는데 낙찰 후에 법원에서 낙찰대금으로 채권등을 변제하고 등기 이전을 하게 해주는지요?
매수자가 대지권 이전에 책임이 있다는 문구가 없으면 낙찰 후에 대지권 이전에 큰 지장이 없나요?
*소유권 가등기는 소유권 이전 가등기와 담보 가등기가 있는데 근저당이 먼저니 둘 중에 어느 것이라도 문제가 안되는 것으로 압니다만,
혹시 낙찰 후에...선순위 근저당 액수가 얼마 안되면 후순위 소유권 이전 가등기권자 선순위 근저당을 갚고 소유권 이전 하는 경우도 발생하나요?
*2018-13878(1) 선순위 세입자가 연락이 안되면 법원 판결을 받고 공탁을 걸어야 하나요?

미리 감사드림니다^^

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ans** 2019.02.11 16:32
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 다소 복잡한 사건이라 오차범위가 존재할 수 있으며, 명확한 답변은 추가적인 검토가 필요하다는 점 우선 명심하시기 바랍니다. 본인이 듣고 싶고, 보고싶은 내용들만 짜집기 하여 이것저것 다른 권리까지 합쳐서 생각하고 질문하시면 답이 안나옵니다.^^;; 토지별도 등기라 함은, 토지와 건물이 일체로 평가되는 집합건물의 경우 예외적으로 토지와 건물의 등기 내용이 상이한 경우를 의미합니다. "대지소유자가 여러 이유로 등기를 안해줘서...낙찰대금 등을 변제하고 등기 이전을 하게..." 라는 부분들은 그 의미 자체도 명확하지 않습니다만, 추정해 보건데 "대지권미등기"와 관련된 사건에서나 언급해야 할 내용 입니다. 물론, 질문 자체도 오류가 있긴 합니다만.... 어찌됐든 두가지의 각각 다른 권리를 마치 하나의 권리관계인 것처럼 합쳐 질문하시는 것이 일단 대표적인 오류에 해당하지요. 토지별도등기...대지 소유자가 여러 이유로 등기를 안해줘는데 낙찰 후에 법원에서 낙찰대금으로 채권등을 변제하고 등기 이전을 하게 해주는지요? 매수자가 대지권 이전에 책임이 있다는 문구가 없으면 낙찰 후에 대지권 이전에 큰 지장이 없나요? => 질문하신 사건은 "토지별도등기" 가 확인되는 사건이지, 대지권미등기 사건이 아닙니다. 집합건물등기 의 토지별도등기를 확인해보자면, 1토지(마석우리 76-18) (을구 1번 근저당권 설정등기, 을구2번 지상권 설정등기 (유루발견)) 2018.12.05 이라 기재되어 있습니다. 이에 따라, 해당 토지의 을구1번지상권, 을구2번 지상권 을 살펴보자면... 2008.12.24일 2번지상권설정등기말소 2014.07.10 1번근저당권설정등기말소 로 확인됩니다. 즉, 토지별도등기가 더 이상 유효하지 않은 것으로 보여집니다. 단, 앞서 말씀드린 바와 같이 다소 복잡한 사건인만큼 이와 관련된 내용은 반드시 재확인 해야 하겠지요. 소유권 가등기는 소유권 이전 가등기와 담보 가등기가 있는데 근저당이 먼저니 둘 중에 어느 것이라도 문제가 안되는 것으로 압니다만, 혹시 낙찰 후에...선순위 근저당 액수가 얼마 안되면 후순위 소유권 이전 가등기권자 선순위 근저당을 갚고 소유권 이전 하는 경우도 발생하나요? => 후순위채권자의 대위변제 행위는 충분히 가능성이 있습니다. 단, 그러한 경우라면 가등기는 혼동으로 인해 소멸하게 되겠지요. *2018-13878(1) 선순위 세입자가 연락이 안되면 법원 판결을 받고 공탁을 걸어야 하나요? => 이 또한 질문의 오류 입니다.^^;; 선순위임차인 이 연락두절된 상태라면... 명도소송을 한 후 판결 내용에 따라 다를 수 밖엔 없습니다. 대항력을 인정한다 가정할 경우라면... 임대차의 존속기간까지 명도를 요구할 수 없는 바, 임대차계약기간 이후 임차보증금을 전액반환 후 명도를 이행하라...라는 판결이 나올것이고... 이를 이행하지 않는다면, 해당 임차보증금을 공탁 후 강제집행을 해야 하겠지요. 허나...그 이전에 임대차의 성립 및 대항력 유무 부터 소송을 통해 따져봐야 하겠지요. 반대로, 대항력이 성립하지 않는다면, 공탁해야 할 임차보증금 역시 당연히 존재하지 않을 것이기 때문이지요. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ab8385** 2019.02.12 00:42
정말 눈에 확 들어 오는 설명 감사합니다... 며칠 지나면 또 가물거리지만...해박한 지식에 감탄합니다^^