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2018-타경-26764 관련 문의드립니다
등록자 dume** 등록일 2019.06.03 21:05 조회 355
안녕하세요
2018-타경-26764
경기도 수원시 영통구 영통로 154번길 56 한양수자인에듀파크 102동 503호
1순위 임차인입니다.

1. 사실관계
현황 조회해보시면 알겠지만 1차 매각기일 유찰로 인해 2차 매각기일이 6월 28일 잡혀 있는 상태입니다.
감정가는 510백만원이며
1순위인 제가 415백만원 (배당요구 신청 했습니다)
2순위인 롯데캐피탈이 60백만원
3순위 경매권자인 박영원외 1인이 300백만원 상태입니다.
2차 매각기일에 경매에 입찰(참여)할 생각입니다.

2, 상담내용
1) 경매에 낙찰될 경우 제가 배당 받을 금액인 415백만원과 상계를 통해 법원에 낙찰 금액을 납부해도 되는지 문의 드립니다. ex) 485백만원으로 낙찰시 제가 배당받릉 415백만원과 상계해서 70백만원만 납부하면 되는지?
2) 경매권자가 1원도 못 받는 경우 경매는 취소된다고 알고 있는데 경매에 입찰할 경우 입찰 금액은 우선 변제 항목인 국세를 포함한 금액이 되어야 되는건지 아니면 단순히 순위상 배당금액에서 3순위에게 1원이라도 배당될 수 있는 금액으로 해야 하는지와 이 경우 최저 입찰금액은 어느정도인지 문의드립니다.
3) 제가 아닌 다른 입찰자에게 낙찰시 제가 배당요구금액 받고 집을 비워주는 데까지 어느 정도 기간을 확보할 수 있으며, 집이 매매될 경우와 같이 장기수선충당금과 같은 부분을 낙찰자에게 받을 수 있는지 여부도 문의드립니다. 
의견달기
shtjd20**   2019.06.04 10:00  (1회, 1점)
본 건은 채권자에게 법원에서 매수통지를 해야 하는 건으로 보입니다.
임차인을 제외하고도 선순위 근저당권 5,000만원이 우선순위로 보입니다.

두리옥션 윤창기
010-2798-7818
5점  4점  3점  2점  1점   
sunwoo**   2019.06.04 14:32  (2회, 2점)
1) 485백만원으로 1등(최고가매수신고인)이 된다면 추후 상계처리 신청하여서 나머지 70백만원만 납부하면 됩니다.

2) 485백만원이면 경매신청채권자에게도 배당되는 금액이 있으므로 경매는 진행될 것이고요.. 국세 우선조항에 해당이 되는 사건이라면 국세 우선배당이 됩니다.

2)-1, 경매신청채권자의 채권액도 많으므로 손해를 줄이기 위해서 이 사람이 경매입찰에 참여할 가능성이 높아 보입니다. 경매신청채권자가 입찰에 참여한다면 이 사람이 1등(최고가 매수신고인)을 하게 될 것입니다. 이유는 시세 이상으로 입찰에 참여할 것이므로 요^^

3) 제3의자가 낙찰받아 간다면 일반적으로 낙찰 후 40여일 후 잔금 납부, 잔금 납부 이후 약 30일 뒤에 배당기일이 잡힐 것입니다.

3)-1, 제3의자가 낙찰 받는다면, 낙찰 받은 후 또는 잔금 낼 즈음 명도 협의가 들어올 것으로 예상되므로 그 때 이사문제를 협의 하시면 될 것입니다.(기타 궁금 사항은 010-3177-6600) 감사합니다.
5점  4점  3점  2점  1점   
ans**   2019.06.05 06:11  (5회, 5점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 단순계산으로는 말씀하신 바와 같습니다만... 제3자 도 아니고 임차인 당사자 임에도 불구하고 단순계산을 생각하시다니요.^^;;

2. 말씀하신 대로, 해당 사건의 경우 낙찰금액에 따라 달라지긴 하겠으나 현재로서는 무잉여(경매신청채권자에게 배당이 되지 않음)을 원인으로 한 매각불허가 가능성이 존재합니다.
물론, 현재 최저매각가격 기준에서도 무잉여가 예상되어지는 만큼 채권자매수통지 이후 기각결정이 이루어질 가능성 또한 배제할 수 없는 상황입니다.
무잉여 라 함은 실질적인 배당금을 기준으로 하게 됩니다.
따라서, 선순위임차보증금, 선순위근저당 뿐만 아니라 법원경비, 당해세, 법정기일이 앞선 각종 조세채권 및 공과금 등 을 모두 반영해야 합니다.
따라서, 사건기록열람을 통해 이를 확인한 후 무잉여가 발생하지 않을 최소입찰금액을 산정해야 할 일이지, 인터넷 상에서 질문하실 문제가 아닙니다.^^;;

3. 임차인의 배당요구는 종전 임대차계약의 해지 의사로 간주합니다.
이는 대항력을 갖춘 경우라 하더라도 예외가 없지요.
즉, 전액배당을 통해 대항력이 소멸하게 되거나, 미배당임차보증금 차액에 대해 낙찰자가 지급의사를 명확히 한 경우 명도를 이행해야 합니다.
전액배당이 가능한 경우라면, 낙찰자의 인감도장이 날인된 명도확인서와 인감증명원이 필요하기 때문에 배당기일 전후 로 명도를 이행해야 합니다.
장기수선충당금 은 임대인을 대신하여 임차인이 납부한 후 추후 임대차계약종료 시 임대인 으로부터 반환받아야 할 사항 입니다.
따라서, 이를 낙찰자에게 요구할 수 없습니다.
물론, 임대인에게 청구를 한다 하더라도...실효성은 희박하겠지요^^;;



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