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소멸과 인수를 잘 확인하는 방법

등록자

rntks**

등록일

2020.08.05 10:51

조회

2379

이정민 부장님 안녕하세요.
태인경매정보로 좋은 정보를 보고 있습니다.
저는 아직 배우는 초보단계입니다.
권리분석을 보니 소멸과 인수가 있는 걸 확인 하였습니다.
근저당보다 뒤에 날짜가 있으면 소멸이고, 앞서 있으면 인수 인 것 같습니다.
그러면 권리분석상 말소기준권리를 기준으로 전부 소멸상태면 권리분석상 하자는 없는 것인지요.
개인적으로 경매를 하려고 하는데 권리분석을 확인하고 절차에 따라서 경매에 참석하면 되는 것인지 여쭈어 봅니다. 어렵게 살지만 희망을 가지고 살려고 합니다.
답변을 주시면 참고하겠습니다.
고맙습니다.

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namin22** 2020.08.06 09:14
안녕하세요, 태인경매정보-부동산태인 이정민부장입니다. 먼저 태인경매정보를 통해 좋은 정보를 보고 계시다고 하니 고맙기도 하고, 더 열심히 해야겠다는 다짐도 합니다. 질문주신 소멸과 인수는 말씀하신 대로 근저당보다 날짜가 뒤에 있으면 소멸이고, 앞서 있으면 인수가 일반적으로 맞습니다. 저희 태인에서도 자동권리분석프로그램과 법무팀 검수를 통해 그 부분을 정확하게하려고 늘 노력하고 있습니다.다만 각 물건별로 소멸하지 않는 권리라든지, 입찰자가 확인해야될 특이사항들이 있을 수 있습니다. 사전에 법원에서 제공되는 '매각물건명세서'를 반드시 꼭 확인하셔야 합니다. 말씀대로 권리분석을 철저히 확인하고 절차에 따라 입찰을 하시면 됩니다. 그러나 적지않은 자금을 투자하시기 때문에 입찰전에 몇번이라도 현장을 방문하셔서 확인하시고, 주변 전문가들의 조언을 많이 받으시기를 권해드립니다. 고객님께서 말씀하신 희망이 현실이 되어 고객님과 고객님 가정에 행복이 충만하시기를 기원합니다. 감사합니다.




rntks** 2020.08.06 10:57
이부장님 큰 도움이 되었습니다.




ans** 2020.08.07 03:50
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 본인 역시 부동산태인 을 이용 중 인 사용자 입니다만, 태인을 비롯한 수많은 경매정보사이트 들에서 제공하는 권리분석 자료는 "면책조건" 을 기본하고 하고 있습니다. 자동분석프로그램이 날로 발전하고 있다고는 하나, 오차범위는 항상 존재하는 만큼 이는 태인 뿐만 아니라 모든 경매정보사이트 들이 마찬가지 입니다. 현업 대법원부동산경매전문컨설턴트 인 본인 이나 모든 컨설턴트 들 역시 태인을 비롯한 각종 유료경매정보사이트 한두가지는 모두 이용 하고 있습니다만, 이를 맹신하진 않습니다. 그렇다고, 사소한 내용 하나하나 일일이 확인하기에는 너무 많은 시간이 소요되는 만큼 경매정보사이트 를 이용하여 대략적인 내용을 확인하고, 세부적인 내용은 추가적인 검토를 통해 입찰대상 물건의 권리분석에 소요되는 시간을 최소화 하는것에 그 주된 목적이 있는 것 입니다. 따라서, 태인 뿐만 아니라 각종 유료경매정보사이트 상의 권리분석 내용만으로 인수, 소멸 여부를 단정지어 판단하시는 일은 절대 없으시길 바랍니다. 대표적인 예로... 말소기준권리 이전의 가등기 즉, 선순위가등기는 모든 경매정보사이트 상에서 이를 인수 라 표시합니다만, 실제로 이것이 인수대상이 되느냐??? 반드시 그렇진 않다는 것 입니다. 또한, 말소기준권리 이전의 소유자 외 전입이 존재할 경우, 모든 경매정보사이트 에서는 대항력 有, 인수 라고 표시하나... 무상거주자, 소유자의 가족 등 임대차 및 대항력 이 성립하지 않는 경우 또한 빈번 하지요. 결국, 모든 경매정보사이트 상에서 제공하는 내용들은 입찰대상 물건의 권리분석을 위한 도우미 로 생각하셔야지 100% 신뢰할 수 있는 것이 아니라는 점 명심하시기 바랍니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720