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등록자

dmstn11**

등록일

2021.10.20 12:46

조회

549

전세로 살던 원룸이 건물 전체가 경매로 넘어가게 되었는데요,
몇가지 질문사항이 있어 문의 남깁니다!

1. 매각기일이 최근 잡혔고, 2주전인 상황에서 현황조사서를 열람했는데
확정일자에 미상도 아니고 그냥 빈칸이신 임차인분들이 계시더라구요.
이 경우 확정일자를 따로 안받으신분들인건지 안받으신 분이 계시다면
우선변제권이 발생하지 않아 순위가 밀려나게 되는게 맞는건가요?

2. 토지와 건물의 담보물권 설정 날짜가 다릅니다.
이 경우 임차인이 최우선 변제 대상인지 파악하는 기준은 건물의 담보물권
설정일 기준의 법이 적용되나요?

3. 낙찰가가 낮아 후순위 임차인들이 보증금을 못받는 상황이 발생하는 경우에도
새로운 낙찰자분은 임차인의 보증금을 반환할 의무가 없고 퇴거요청을 하는경우 바로 이사를 해야하는건지 궁금합니다.

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ans** 2021.10.20 16:16
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 1. 말씀하신 내용만으로 명확한 답변은 불가능 합니다. 현황조사서 상 폐문부재 등으로 임대차 및 점유관계를 확인할 수 없는 경우에도 공란 일 수도 있고, 확정일자가 없을 수도 있고... 그 경우의 수 는 많습니다. 이 때문에 추후 물건명세서를 확인하여 재확인이 필요하겠지요. 확정일자를 받지 않았다면, 우선변제권의 행사가 불가능하기 때문에 소액임차인의 최우선변제 외 배당은 불가능합니다. 2. 주택임대차는 건물등기 를 기준으로 합니다. 3. 임차인의 대항력 유무에 따라 달라지는 내용 입니다. 대항력을 갖춘 임차인 이라면, 미배당임차보증금 차액 또는 전액을 낙찰자가 추가로 인수해야 하겠으나... 그 반대로 대항력을 갖추지 못한 임차인 이라면, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다. 따라서, 낙찰자에게 대항할 수 없는 만큼 낙찰자에게 명도를 이행해야 하며, 이행하지 않을 경우 낙찰자는 인도명령을 집행권원으로 한 강제집행 이 가능하며, 강제집행비용, 대금납부일로부터 명도완료 시 까지 월차임에 해당하는 부당이득금반환청구를 할 수 있습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720