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근저당 이후 임차인에 따른 배당금 문의 등

등록자

kdhyu**

등록일

2021.11.16 22:48

조회

1070

안녕하세요
2021 타경 104597 물품에 관심 있어서 질문 드립니다.
현재 2012 년 근저당 이후로
각종 근저당과 가압류 및 가처분, 임의경매가 있었습니다.
제가 듣기로 첫 근저당 이후로 이후에는 다 대항력이 없는 것으로 알고 있으며,
임차인은 전입일자가 2016년 (3000/50 반전세)입니다.

1. 이 때 입찰자가 최저가 (3.66억)로 낙찰을 받고 나면, 첫번째 근저당에 3억 배당이 들어갈 거고 사실상 임차인은 전입날짜가 근저당 날짜보다 늦기 때문에 대항력이 없어서 낙찰금액에서 배당을 줄 필요는 없는 거로 이해하고 있는데 맞나요?
2. 그런데 혹시 몰라서 굿옥션 등에서 검색해보면 소액임차인이라 배당예상금액이 나오는데 이건 임금 지불과 같은 우선권 등이 있어서 그런가요? 잘 이해가 안가서요..
3. 만약 임차인이 배당금을 받지 못한다면 임차인이 집을 나오게 하는데 어려움이 있을 것 같은데 명도 비용을 지급하면 보통 해결이 되는 문제인가요?
4. 최저 낙찰금액기준 임차인에게 보증금과 근저당을 지급한다 치면 배당이 더 나갈 가능성이 조금이라도 있나요? 공부한바로는 없긴 한데... 혹시 몰라서요
5. 검색해보니깐 지금 임차인이 국회의원인데, 큰 문제 없이 낙찰자가 입주할 수 있을까요?

초보 같지만.. 잘 부탁드립니다.

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ans** 2021.11.17 00:29
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 1. 말소기준권리인 2012.09.19 세이씨엠 의 근저당 이후 인 2016.04.29 전입 으로 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 만큼 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다. 2. 주택임대차보호법 상 소액임차인에 해당할 경우 임차보증금 중 일부를 다른 채권자보다 우선하여 배당하게 되는데, 이를 소액임차인의 최우선변제 라고 하는 것 입니다. 소액임차인의 최우선변제는, 물건소재지, 최초담보물권설정일에 따라 임차보증금과 최우선변제액의 범위가 달라지며, 이 범위 내에 해당할 경우 경매개시결정일 이전의 전입+인도(점유), 배당요구종기일 이내 배당요구를 한 때 최우선변제가 가능합니다. 3. 이사비용은 낙찰자가 지급해야 할 의무가 있는 것은 아닙니다. 또한, 명도저항은 임대차 및 점유관계, 배당여부, 점유자의 성향 등에 따라 천차만별 입니다. 즉, 정답이란 있을 수 없다는 것 이지요. 따라서, 이사비용을 지급하면 보통 해결이 되느냐 에 대한 답도 무의미하겠으나, 이사비용을 무조건 지급해야 겠다 라는 생각으로 접근하시면 명도비용이 증가되거나 명도지연이 있을 수 밖에 없으니 주의하시기 바랍니다. 4. 모든 사안이 그런것은 아닙니다. 해당 사건의 임차인은 배당요구를 한 소액임차인에 해당하며, 소액임차인의 최우선변제를 통해 일부배당-근저당-임차인의 확정일자에 따른 순위배당 순으로 배당이 예상되는 만큼 낙찰금액에 따라 임차인의 배당금액이 달라질 순 있습니다. 허나, 채권최고액 등 을 통한 단순계산으로는 3.3억+@ 이상의 금액으로만 낙찰이 된다면 전액배당이 가능하겠지요. 여기에서 +@ 라 함은 집행비용, 당해세, 법정기일에 따른 각종 조세채권및 공과금 이 이에 해당합니다. 물론, 대항력을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 이상 전액배당이 되지 않더라도 낙찰자가 인수해야 할 대상은 아니지만 말이지요. 5. 무엇을 근거로 국회의원이라 하시는 진 모르겠으나... 국회의원이라 는 것과 명도저항은 별다른 연관성은 없습니다. 다만, 대외적인 이미지를 중요시 하는 국회의원이 진상짓을 하진 않겠지만.... 요즘엔 진상국회의원 또한 많은 것이 현실이라...^^;; 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2021.11.17 00:32
질문하신 내용들로 미루어 볼 때... 공부를 하시려는 목적이시라면 충분히 이해가 가능합니다만, 실제 입찰을 고려 중 이신 경우라면, 단독으로 준비하여 입찰하시는 일은 없으시길 바랍니다. 초보자라고 해서 단독으로 진행하지 못할 이유가 없는 것이 법원경매 이긴 하나, 최소한의 준비와 공부는 필요한 것 또한 법원경매 입니다. 주택경매에 있어 가장 중요한 임대차 및 점유관계와 관련된 아주아주 기초적인 내용조차 숙지하지 못한 상태인 이상 더 많은 공부가 필요한 것은 분명한 사실일 테니까 말이죠. 특히, 경매정보사이트 등 인터넷 상 수집 가능한 정보들 만으로 입찰에 참여하시는 일은 절대 없으시길 바랍니다.^^




kdhyu** 2021.11.17 02:05
늦은시간에 답변감사합니다. 답변이 정말 큰 도움이 되었습니다. 많이 공부하고 섣부르게 도전하지 않도록 하겠습니다. 조언도 감사합니다