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창원 3계 2018-4723 (1)

등록자

woohyoe**

등록일

2022.01.23 16:47

조회

684

안녕하세요.

유튜브에서 권리 분석을 해 준 사건입니다만 (이미 매각이 완료된 사건)
이해 할 수 없어서 질문 드립니다.

"지분매각으로 인하여, 목록2의 을구 순위 2번 전세권설정등기(2009. 6. 9. 등기), 목록1의 을구 순위 9번, 목록2의 을구 순위 1번 각 선순위 근저당권설정등기(2006. 11. 22. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨."

제가 전에 태인에 다른 사건으로 문의 했을때 답변에서 전체지분에 설정된 근저당권은

그 후 지분 경매에서 분리 되지 않고 전체를 배당재원이 가능하면 배당한다고

하셨는데.

유튜브에서 이 사건을 설명하면서

전체 지분에 설정된 근저당은 지분경매시 지분 만큼 소멸되기에 (3억2천5백의 절반)

금융기간에서 근저당이 지분경매로 분리 되는 것을 피하기위해

법원에 인수되게 신청했다고 해설이 되었습니다.

그리고 인수될 경우 근저당은 말소기준 권리가 아니고

경매개시 결정등기가 말소기준 권리로

임차인들이 대항력 있는 선순위임차인이 된다고 해설이 되었습니다.

그런데 매각 물건 명세서에 소멸되는 선순위 권리에 근저당으로 표기되었습니다.

도무지 어떤 것이 옳은 해석인가요?

그리고 분리되지 않는 것이 맞다면 왜 인수되는것 인지요?

감사합니다.

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ans** 2022.01.23 17:29
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 앞뒤를 잘라서 말씀하시면 답이 달라지는 건 당연한 일 입니다. 통상적으로 실무에서 전체지분에 근저당이 설정된 경우, 일부 지분에 대한 매각 시 근저당 전부를 배당 후 말소하는 것이 보통이나, 질문하신 사건과 같이 매각조건에서 인수조건을 덧붙인 경우에는 예외에 해당합니다. 즉, 예외규정이 있는데, 이를 생략하고 마치 지분매각사건인데 왜 인수를 하는 것이냐? 답변이 왜 달라진 것이냐? 를 따지시면...^^;; 결국... 다수설에 따라, 지분일부가 매각이 진행될 경우 전체지분에 대해 설정된 근저당은 불가분의 채권에 해당하는 만큼 전체금액을 배당하는 것을 기본으로 하나, 물건명세서 상 최고가매수신고인이 근저당을 인수한다던가, 지분에 해당하는 근저당만큼 변경등기를 한다거나 하는 조건을 명시한 경우에는 그 조건에 따라 매각이 진행된다는 것 이지요. 또한, 최선순위설정권리인 2006.11.22 근저당 이 인수조건으로 명시된 만큼 이 근저당이 말소기준권리가 될 수 없는 건 지극히 당연한 해석이라 할 수 있겠지요. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2022.01.23 17:31
그리고, 물건명세서에 "최선순위설정" 이 2006.11.22 자 근저당권 이라고 명시되어 있을 뿐, "소멸되는 선순위 권리에 근저당" 이 물건명세서 어디에 명시되어 있는지, 제 눈엔 보이질 않네요. "최선순위설정" 이라는 건 말 그대로, 최선순위설정권리 인 것이 이것이 말소기준권리라는 의미도, 이것이 소멸되는 선순위 권리 라는 의미도 아닙니다.




woohyoe** 2022.01.23 22:24
유튜브에서 이 사건을 설명하면서 전체 지분에 설정된 근저당은 지분경매시 지분 만큼 소멸되기에 (3억2천5백의 절반) 금융기간에서 근저당이 지분경매로 분리 되는 것을 피하기위해 법원에 인수되게 신청했다고 해설이 되었습니다. 그렇다면 유튜부에서 이렇게 설명한 것은 맞지 않는것이네요. 불가분의 채권에 해당하는 만큼 전체 금액을 배당하는 것을 기본으로 하는 것이니. 단 이유는 모르지만 특별 매각 조건이 붙었다는 것인거죠? 감사합니다.




ans** 2022.01.23 23:14
/woohyoe** 틀린 말이다..라고는 할 수 없습니다. 불가분의 채권인 근저당 이라 하더라도, 매각조건은 여러가지로 진행할 수 있는 것이고, 해당 사건은 유권해석이 필요하지 않도록 친절하게 그 조건을 물건명세서에 명시한 것이니까요. 다만, 해당 금융기관에서 근저당권인수조건으로 매각을 진행하도록 신청을 했다?? 이 부분은 확인이 필요합니다. 2020.04.28 근저당권자에게 보정명령등본을 발송하였고, 이에 따라 2020.05.19 보정명령답변서가 제출된 것으로 확인되나, 이것이 근저당권의 인수와 관련된 내용인지는...알 수 없으니까요.