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진행자 김명석입니다.


1. 임금채권과 임차인의 최우선변제는 동순위입니다.
2. 임금채권을 배제한다는 특약 같은 건 유효하지 않습니다. 다만 임대차계약시 등기부상 다른 권리 설정만 없다면 대항력을 가지게 되므로, 경매시 임금채권 배당 신청이 들어와도 걱정할 건 없습니다. 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 미배당분은 낙찰자가 물어줘야 하기 때문입니다.



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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 임금채권은 최선순위임금채권(최종3개월분의 임금, 최종 3년간 퇴직금, 재해보상금)과 일반임금채권으로 나뉘어지며, 최선순위음금채권은 소액임차인의 최우선변제와 동일순위에 해당합니다.
단, 소액임차인의 최우선변제는 매각대금의 1/2 범위 내에서 배당이 이루어지나, 최선순위임금채권은 그 한도가 없다는 것이 가장 큰 차이겠지요.

2. 전후 상황, 정확한 기초사실관계의 확인을 생략한 상태에서 특약으로 무엇을 기재해야 하는지 물어보시면 답은 불가능 합니다.
또한, 소액임차인의 최우선변제나 최선순위임금채권은 법률에서 정하고 있는 배당순위에 해당하는 바 그 어떤 특약으로도 이를 부정하거나 배제할 수 없습니다.
따라서, 질문자님의 상황과 정확한 기초사실관계를 토대로 상황에 적합한 안전장치를 마련해두는 것이 바람직 합니다.


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