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부동삶 대표 약력

한권으로 끝내는 실전경매 저자
한양대부동산대학원
강부자부동산스터디 대표
한국경제신문 칼럼니스트
상업시설 MD설계사 협회 자문위원
자산관리사, 투자자자산운용사, 공인중개사, 선물거래상담사등

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금융위기와 코로나, 그리고 오피스 시장의 변화
분야 부동산 조회 1082
금융위기와 코로나, 그리고 오피스 시장의 변화







1. 코로나 19로 인한 경기 변동성 확대



20년 1월, 중국을 중심으로 확산된 코로나 19는 3월부터 전세계로 확산되면서 순식간에 우리는 전례없는 전염병을 경험하게 되었다. 중국에서 시작된 바이러스는 미국과 유럽을 넘어 전 세계를 불안의 공포로 몰아넣었다. 전염병이라는 불안감은 민간소비와 기업의 생산, 투자를 감소시키며 경제활동을 크게 위축시켰다. 중국의 경우 도시봉쇄, 생산차질등이 발생하면서 전년동기대비 17.2%의 감소하였고, 미국은 항공, 호텔, 외식산업등 산업이 타격을 받으며 미국 2분기 GDP대비 최대 -30%까지 급락의 위험까지 겪었다. 독일, 이탈리아등 유럽 주요국도 부품조달과 공장폐쇄등으로 생산의 차질을 겪으며 민간과 기업에 경기침체가 불가피하게 되었다. OECD와 S&P가 경제성장률이 하락할 것으로 전망한 가운데 각국의 중앙은행은 경기침체의 충격을 완화하기 위해 기준금리 인하와 각종 지원금을 쏟아 냈다. 미국, 한국, 일본, EU등 주요국은 공격적 통화정책을 펼쳤고, 독일, 영국, 이탈리아등은 기업부채 보증, 긴급대출을 실시하는 등 금융시장 안정화 정책을 병행했다. 이런 양적완화와 신용지원 대책재정으로 인하여 시중에는 유동성의 공급이 확대되었다.

민간에서는 코로나 19로 인한 불확실성에 따라 글로벌 신용위험 지표가 전반적인 상승세를 보이는 가운데 현금자산의 선호도가 증가하게 되었다. 신흥국의 채권가산금리와 CDS프리미엄은 전반적으로 상승하였다. 또한 경기악화에 대한 우려로 글로벌 주가는 전반적인 하락세을 보이며, 달러화 대비 원화, 유로화, 엔화등 주요 국가의 환율은 그 변동성이 확대되었다. 이러한 변화는 2019년 MERS와 비교하더라도 더 큰 수준의 충격이었다.



2. 2008년 금융위기와 코로나 19의 구조적 차이



서브프라임모기지 사태(2008년 금융위기)는 주택 버블로 인하여 주택담보대출을 기반으로 하는 금융상품의 가격 폭락, 대출회수 불능, 대규모 투자 은행 파산, 이 영향이 전세계로 확산되었다. 즉, 미국의 금융시스템의 취약점이 노출된 인재라고도 볼 수 있다. 반면 코로나 19는 전염병 확산으로 인하여 발생한 경제위기로 자연재해에 버금가는 바이러스로 인하여 생산시설 폐쇄와 같은 조치가 시행되면서 노동가능 정상적 경제활동이 불가한데에 원인이 있다. 즉, 생산가능 인구 통제, 실물경기의 위축, 경제위로의 전이라는 새로운 구조를 가지고 있다. 특히 생필품 활동을 제외한 쇼핑, 백화점, 요식업, 운동시설, 여행등의 산업은 침체하며 실업률 증가를 야기시켰다. 이런 대대적인 경제 활동 중단은 개인 소비를 위축시키고, 다시 생산 활동을 위축시키는 구조를 가지고 있다. 2008년의 금융위기는 금융기관 중심의 피해인 반면, 코로나 19는 소매업, 제조업, 여행업등 소비시장 전반적 위험을 가지고 있다.




3. 2008년 금융위기와 코로나 19의 비교



내재되었던 금융시장의 취약점이 원인이 되어 발생한 2008년 금융위기는 가계부채비율을 GDP의 134%까지 상승시켰다. 당시 실업자 수는 900만명에 육박하였으며 경제 성장률(2008년 하반기 기준)은 8.4%가 하락하였다. 금융시장에 대한 불신으로 주식시장은 -54%의 폭락을 경험하였다. 2009년의 GDP성장률은 -2.5%(2009년)였으며 그 지속 기간은 18개월동안 계속되었다. 당시 제정된 주요 법안을 보면 시티은행, 골드만삭스, 모건스탠리등 주요 투자은행에 자금지원, 재정지출 확대, 금융기관 규제 및 감독 강화등이 이루어졌다.

반면 코로나 19는 전염병 확산이 원인이라는 측면에서 자연재해와 비슷하다. 비교되는 점은 GDP의 96%가 가계부채비율이며 실업자 수가 대략 328만명 수준이며 주식시장은 -20%의 하락을 경험하였다. 정부의 지원의 방향도 2008년 금융위기와는 다른 양상을 보였다. 코로나 19는 국민들을 대상으로 보조금 지원, 일시 해고 대상자에게 실업수당 지원, 소상공인 대출정책, 기업 구제자금 지원, 병원 및 의료진 환경 개선을 위한 긴급지원, 질병통제예방센터등 지원과 같은 민간차원에서의 지원이 주를 이루었다. 요약하자면 금융위기 당시에는 미 정부 정책은 4개월의 시차를 두고 이루어졌지만, 코로19 대응정책은 4주만에 신속하게 이루어졌다. 기업 구제가 위주였다 2008년의 정책과 다르게 직접적인 소비자에 대한 정책이 펼쳐졌다. 앞서 언급한 바와 같이 코로나 19는 실물경제의 위축으로 경기침체의 가능성을 내포하고 있다는 공감대가 형성되었기 때문이다.



4. 금융위기와 코로나 19에 따른 소비 인식 변화



금융 위기시에는 동일제품을 구입할 경우 가격이 더 저렴한 제품을 선호하는 추세가 강했다. 경제 불황은 소비자들을 가격 경쟁력이 있는 상품으로 이동시키는 경향이 있다. 경제 불황시 ‘빨간 립스틱’이 잘 팔리는 이유와 일맥상통한다. 소위 ‘가성비’가 좋은 상품을 중심으로 저가 제품에 대한 소비 패턴이 고착된다. 불황의 시기에 ‘1+1’상품이나 거품을 뺀 기본 상품이 잘 팔리는 이유이다. 반면 코로나 19는 2008년의 금융위기와 달리 외출이 어려워졌고, 온라인 플랫폼을 이용한 원격 소비가 증가하게 되었다. 그간 기술의 발달로 인한 이유도 있겠지만, 오프라인 매장의 정상영업이 어려워지면서 각 기업들은 전략적으로 무료배송등 인센티브를 주면서 온라인 쇼핑으로 소비를 유도하였다. 단순한 물품 구매 뿐만 아니라, 식사배달, 여가활동, 홈트레이닝, 교육, 원격진료등 다양한 분야에서 소비 트렌드의 변화가 일어났다. 특히, 네플릭스, 텔라닥, 줌등 원격 서비스 제공 플랫폼은 큰 성장을 거두었다. 대면보다 오히려 비대면이 자연스러운 시대가 되었고, 상품 구입이 직접 입어보고 만져보던 시대에서 사진과 영상, 후기라는 간접체험을 신뢰하고 소비를 하는 시대로 바뀐 것이다.



5. 국내 오피스 시장의 변화와 대응전략



2008년 금융위기와는 다르게 코로나 19는 사회적 연결고리와 공급망의 변화를 가져왔다. 최근 유행하고 있는 ‘당근마켓’에서 확인할 수 있듯이 지역적 관계는 근거리 이웃을 중심으로 더욱 폐쇄적으로 변하였지만, 사회적 관계는 온라인플랫폼이라는 매체를 통해 더욱 확대되는 이중적 모습을 보이고 있다. 즉, 재택근무등 집에 머무는 시간이 증가한 반면, 화상회의를 통해서 지리적 한계를 극복하는 형태로 변화하였다. 정시출근, 정시퇴근, 회식이라는 한국의 전통적 기업문화는 코로나 시대에 오히려 위험성을 가지고 있다. 유투브의 성장은 사진과 영상이라는 직관적인 매체를 더 선호하게 만들었다. 이런 변화는 기업의 마케팅은 매력적인 콘텐츠 생산과 배포를 통해 신규고객을 유입시키고 좋은 후기를 만들어 잠재고객을 실수요자로 전환시키는 차별화 전략을 중요시하게 될 것이다. 앞 서 다룬 소비패턴과 공급패턴의 변화는 해당 산업 뿐만 아니라 그 산업을 지탱하는 오피스시장에도 큰 변화를 가져올 것이다. 마치 음식에 따라 그릇을 다르게 쓰는 것과 같은 이치이다. 오피스를 이용하는 사람의 욕구가 변화하였으니, 오피스도 변화해야 하는 것이다.

저자는 ‘부동삶클래스’ 라는 비대면 재테크 교육 플랫폼을 출시해서 운영하고 있다. 가장 트렌디한 구조의 사업을 하는 기업인으로써 실제 체험한 오피스 시장변화와 대응방안은 다음과 같다. 오피스 시장은 갈수록 소규모, 개인화, 폐쇄적 형태로 변화할 것이다. 전세계 어린이들에게 꿈과 희망을 주는 ‘디즈니’의 기업문화에서 국내 오피스시장의 변화를 예측할 수 있다. ‘디즈니’는 프로젝트별로 점조직이 존재한다. ‘디즈니’에 소속된 직원들은 각자 프로젝트 조직을 만들고 스스로 ‘애니메이션’을 기획하여 경쟁하고 심사를 통과한 프로젝트는 정식 영화로 런칭되어 보상을 받는 구조를 가지고 있다. 통상 이들은 재택근무를 통해서 업무를 하되, 실제 프로젝트에 착수할 때, 오피스에 모여 모든 것을 해결한다. 단순한 사무용품과 사무공간, 커뮤니티의 제공은 효율적인 근무시간을 활용할 수 있는 재택근무를 설득할 수 없는 시대가 된 것이다. 오피스를 공급하는 기업과 투자자들은 이런 수요자의 욕구를 파악해야만 한다. 콘텐츠를 생산할 수 있는 환경(화상회의, 영상 및 이미지 제작, 서버, 정보 교류형 커뮤니티 제공, 고차원의 인터넷망)과 업무에 집중할 수 있는 서비스(물품 수령 및 배달대행), 폐쇄적 개인 공간을 확보하는 형태(개인 공기정화시설, 폐쇄형 공간 구분)로 설계 및 인프라가 조성되어야 한다. 즉 사무용품과 사무공간 제공의 개념에서 기업이 근로자에게 바라고 근로자가 특수목적을 가지고 일 할 수 있는 비대면의 환경과 서비스를 제공해야 하는 것이다. 진보된 오피스를 필요로하는 실수요자로써 오피스 공급자(투자자)는 더욱 치밀하게 업종을 세분화하여 단순사무공간보다 발전된 형태의 서비스를 제공하는 오피스만이 살아남는 시장이 될 것이다.





부동산태인 칼럼니스트 강부자부동산스터디 대표 부동삶



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