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미배당보증금 질문드립니다

등록자

twoyoo4**

등록일

2021.10.27 20:29

조회

616

안녕하세요
전세금 1억원을 받지못해 내용증명 - 임차권등기 - 지급명령 - 강제경매까지 진행되었습니다
< 사건번호 2020타경 109097 >
대항력있는 선순위 임차인이라 계속 유찰되고 나중엔 제가 받을 생각이었지만(받을 사람이 없을거라 생각하여)
그러다 6회차인가 6200만원으로 낙찰자가 나타나 경락 받았더라구요.

대금납부도 빨리 이루어졌고 10월21일 남부지방법원에서 배당기일이 잡혀 다녀왔습니다
그런데 배당표를 보니 건물근저당은 저희가 빨랐지만 토지근저당이 저희보다 앞선 순위로 배당이 되었더라구요

1.국세(당해세) 99,379원 (100%)
2. 구로새마을금고(토지근저당) 24,760, 252 (36.19%)
3. 임차인(저) 35,269,493 (35.27%)

이렇게 배당이 나왔습니다.

여기서 낙찰자가 하는말은 너희가 토지근저당에서 순위 밀렸으니깐 1억 보증금에서
2천4백만원(토지배당)은 빼고 주는게 맞다.
(낙찰자가 첨에 제 보증금 1억원은 안고 산다고 했는데 본인도 토지가 먼저 배당되는지 몰랐던거 같습니다)
이렇게 말을 하고 있고 저희는 법원에서 작성한 매각물건명세서에 따라
" 매수인에게 대항할수있는 임차인이 있음. 배당에서 보증금을 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함 "
이렇게 적힌 내용에 따라 배당된 3500만원 제외 6500만원을 낙찰자에게 요구하는 중입니다.

임차인은 건물에 대하여 대항력은 가지는게 아닌가요?
어떻게 진행하는것이 맞는지요?

만약 미배당금을 안준다고 버티면 미배당보증금반환소송 가서 저희가 다시 경매를 넣을 생각입니다

어떻게 생각하시는지요??

고견부탁드립니다

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ans** 2021.10.28 16:34
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 임차인의 대항력은 토지가 아닌 건물등기를 기준으로 합니다. 따라서, 건물등기 기준 말소기준권리 이전의 전입으로 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 만큼 매각절차에서 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 되는 것이 맞습니다. 따라서, 이와 같은 내용들을 법률적인 근거와 함께 내용증명으로 발송하신 후 이에 불응할 경우 채권추심절차를 진행하시면 됩니다. 말씀하신 내용만으로 명확한 답변은 불가능 하지만, 임차보증금반환소송을 거치지 않고도 가능한 방법도 있을 수 있습니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




ans** 2021.10.28 16:38
건물등기 상 토지별도등기 있음 이 분명히 표시되어 있었고, 토지별도등기의 내용을 확인했어야 하는 것이 당연한 일이고, 이를 확인했다면 매각대금 중 일부가 토지근저당권자에게 배당이 됨을 충분히 인지할 수 있었을텐데, 이를 간과한 낙찰자의 과실에 불과합니다. 그럼에도 불구하고, 본인의 과실을 인정하지 않고 터무니없는 법률조항을 내세우면서 대항력이 없다는 주장을 하는 경우에 불과할 따름 이지요. 본인 역시도 상반기에 이와 유사한 사례가 있었고, 이에 따라 낙찰자와의 소송을 통해 승소한 바 있기 때문에 추후 소송 등이 필요할 수 도 있으니 만큼, 보다 구체적인 사실관계의 확인을 통해 대응방안을 수립하신 후 진행하시는 것이 좋습니다.