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선순위 임차인 2명 가능 여부
등록자 jplove** 등록일 2022.07.26 19:12 조회 162
지난번에 질문드렸는데,, 보완하여 다시 질문드립니다.

안녕하세요. 저는 서울남부지법 2018타경107678 부동산강제경매사건에서 배당요구한 현 임차인 박선희님의 지인이며 권리분석 관련하여 몇가지 질의드립니다.

1. 경매사건개요
- 목적물 : 서울특별시 강서구 화곡동 938-26 한경빌 제6층 제602호 공유자 한호경 1/2지분일체 (한호경지분에 대해서만 경매신청한 이유는 알 수 없음.)
- 배당요구종기일 : 2019. 3. 26.
- 한호경지분에 대해 2018. 8. 13.근저당이설정되었으나, 2020. 12. 10.말소됨
- 말소기준등기 : 경매개시등기 2018. 12. 20.
- 임차권등기 2018. 10. 11.(임차권자 주영선)

전 임차인 주영선 (경매신청인)
- 전입 : 2016. 4. 8.
- 확정 : 2016. 4. 8.
- 배당요구일 : 2018. 10. 11.
- 실 점유기간 : 2016. 4. 7. ~ 2018. 3.경
- 보증금 : 100,000,000원

현 임차인 박선희
- 전입 : 2018. 4. 23.
- 확정 : 2018. 4. 2.
- 배당요구 : 2019. 3. 25.
- 실 점유기간 : 2018. 4. 21. ~ 현재까지

** 임차인 진연석(주택도시보증공사)은 임대인과 허위계약을 했고 점유사실도 없고 배당요구종기일 이후 배당요구했으므로 권리분석에서 제외해주시기를 바랍니다.

2. 질의사항

1) 대항력 : 전 임차인 주영선은 2018.3월경 가구 일부를 두고 나갔고, (이후 실제 점유 사실 없음) 2018. 10. 11.자로 임차권등기가 경료되었습니다. 현 임차인 박선희는 2018. 3월경 공인중개사와 해당 목적물을 봤을 때 공실이었고, 현재까지 실제 점유중입니다. (임대인이 전 임차인이 두고간 가구를 무단반출하여 공실 상태가 되었고.. 2018.10월경 전 임차인 명의로 택배를 받기 전 전 임차인과 관련된 내용 일체를 알지 못했습니다.)

전 임차인이 점유를 상실했는지를 질의하는 것이 아닙니다.

Q. 전 임차인도 점유를 상실하지 않았고, 현 임차인도 점유중이라면 매수인은 전 임차인의 보증금과 현 임차인의 보증금 둘다 인수하는건가요? 다가구가 아닌 다세대 하나의 호수에서 대항력 있는 선순위 임차인이 2명 이상 있을 수 있는지요? (일반적인 경우가 아닌 본 사건 사례와 같이 특별한 경우에 한하여)

2) 소액임차 : 목적물에 담보물권인 근저당이 2018. 8. 13.설정되었다가 2020. 12. 10.말소되었습니다.

Q. 소액임차기준날짜를 어떻게 잡아야 하나요?

Q. 현 임차인 박선희님은 소액임차인에 해당될까요?

3) 집행권원 : 현 임차인 박선희님은 한호경(1/2), 한호근(1/2) 공동소유자와 임대차계약을 체결하였고, 공동소유자 상대로 2020. 7. 29. 임대차보증금반환소송을 제기하였고, 항소심을 거쳐 2021. 2. 24. 강제조정으로 확정되었습니다. (조정내용 임대인들은 2021. 4. 30.까지 6천만원지급, 임차인 원고는 2021. 5. 31.까지 목적물을 인도함과 동시에 임대인들은 임차인 원고에게 7천만원을 지급한다.)

Q. 현 임차인 박선희가 임대인들 상대로 집행권원을 받은 것과 매수인에게 대항력이 갖추는 것은 별개일까요?

4) 지분에 관하여
Q. 현 임차인 박선희는 공동소유자 모두와 계약했습니다. 1/2지분권자 한호경에 대한 경매 사건에서 박선희가 대항력이 있다면 매수인은 보증금 전액을 인수해야하는지? 아니면 한호경지분 비율만큼 (65,000,000원) 인수해야하는지요?

답변하는데 자료가 필요하시면 010-4758-9986 로 연락주시기 바랍니다.

판례(대법사건번호)와 함께 답변주시면 더욱 감사하겠으나, 없어도 괜찮습니다.

답변이 어려운 것은 패스해주시고 가능한 것만 답변 부탁드립니다.

감사합니다. 
의견달기
ans**   2022.07.26 19:47 
Q. 전 임차인도 점유를 상실하지 않았고, 현 임차인도 점유중이라면 매수인은 전 임차인의 보증금과 현 임차인의 보증금 둘다 인수하는건가요? 다가구가 아닌 다세대 하나의 호수에서 대항력 있는 선순위 임차인이 2명 이상 있을 수 있는지요? (일반적인 경우가 아닌 본 사건 사례와 같이 특별한 경우에 한하여)
=> 602호를 두개 호수로 분리하여 출입문을 각각 만드는 등 특별한 경우를 제외하고는 일물일권주의 즉, 대항력은 1세대만 갖추게 되므로, 가장 먼저 대항력을 갖춘 임차인 만 인정됩니다.
그렇지 않을 경우 즉, 모든 임차인의 대항력을 인정하게 될 경우 임차보증금의 합계가 당연히 해당 물건의 시세를 초과해 버리는 일이 발생할 수 밖에 없기 때문이지요.

Q. 소액임차기준날짜를 어떻게 잡아야 하나요?
Q. 현 임차인 박선희님은 소액임차인에 해당될까요?
=> 최초담보물권이 존재하지 않는 경우, 배당기일을 기준으로 소액임차인의 최우선변제가 이루어지게 됩니다.
해당 사건의 경우라면, 임차보증금 1.5억 이하 에서 최우선변제액은 5,000만원 입니다.
다만, 박선X 의 경우 임차보증금은 소액임차인의 범위에 해당하나, 적법한 임차인으로서 대항요건을 갖추었는지 즉, 유효현 임대차 인지 여부에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부가 달라집니다.
또한, 소액임차인의 최우선변제 대상이라 하더라도 최우선변제액은 매각대금의 1/2 이내 에서 이루어집니다.

Q. 현 임차인 박선희가 임대인들 상대로 집행권원을 받은 것과 매수인에게 대항력이 갖추는 것은 별개일까요?
=> 참고는 될 수 있겠으나, 그 내용만으로는 대항력 유무를 판단하기엔 무리가 있습니다.
대항력이 없는 임차인이라 하더라도, 그러한 강제조정결정은 충분히 가능한 내용이기 때문이지요.

Q. 현 임차인 박선희는 공동소유자 모두와 계약했습니다. 1/2지분권자 한호경에 대한 경매 사건에서 박선희가 대항력이 있다면 매수인은 보증금 전액을 인수해야하는지? 아니면 한호경지분 비율만큼 (65,000,000원) 인수해야하는지요?
=> 말씀하신 내용만으로는 임차인 박선X 가 대항력을 갖춘 임차인 인지는 판단할 수 없습니다만...
대항력을 갖춘 임차인이라 가정한다면...
낙찰자의 추가인수대상은 당연히 임차보증금 의 1/2 입니다.
허나... 문제는 낙찰자와 지분공유자 모두에게 각각 1/2씩 임차보증금을 반환받아야 하는 상황인 만큼 상당히 복잡한 상황이 발생할 수 밖에 없는 것이 현실 입니다.
 
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