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임차권등기

등록자

hwanby**

등록일

2024.05.21 19:14

조회

149

사건번호 2023타경38844 대구서부지원

제가 2023년 8월30일 전세 계약만료가 되면서 집주인에게 보증금을 받지못하여
2023년 9월5일날 임차권등기가 되어있습니다 저는 지금 전세사기피해자로
등록이 되어있는 상태이고
집주인한테 연체이자 중도상환수수료등 본인이 지불하겠다는
공증서류도 받아놓았습니다 그런데 집주인이 작년 10월달부터 연락두절인상태입니다

2023년 9월18일날 북성새마을 에서 임의경매를 개시하였고
저는 이사는 나왔지만 주소이전은 안 한상태이고 확정일자도 받았습니다

오늘 첫번째경매가 개시되었고 시작가가 8억849만원입니다
아마도 유찰되었을꺼같습니다

2차 경매 시작가가 5억육천오십구만사천팔백원이고

3차 경매시작가가 3억육천만원대로 알고있습니다
제가 궁금한건
2차경매때 유찰되고 3차때 낙찰되면
선순위 근저당권이나
앞순위 소액임차권 등 으로 인해
제 보증금을 돌려받지못하는 상황이 되면
낙찰자 한테 제 보증금을 돌려 받을수 있는건지에 대하여 답변주시면 감사하겠습니다

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ans** 2024.05.21 19:35
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 말소기준권리인 2015.07.17 북성새마을금고 의 근저당 이후 인 2021.08.31 전입으로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 임차권등기 입니다. 따라서, 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당하는 만큼, 전액배당여부 및 배당여부와 관계없이 낙찰자에게 명도를 이행해야 하며, 미배당임차보증금 차액을 낙찰자에게 요구할 수 없습니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720




hwanby** 2024.05.21 19:53
대항력이란게 확정일자 주택점유 임차권등기까지 마친상태라면 대항력이있는거 아닌가요?




reala** 2024.05.21 21:09
반갑습니다. 네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc 운영자이자, 유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l 진행자 김명석입니다. 대구 중리동의 해당 원룸 경매 사건에서, 임차인 전부는 대항력이 없습니다. 최초 근저당 설정일은 2015년7월17일이고 임차인 모두 이 날짜 이후로 전입신고를 한 것입니다. 즉 임차인이 임대차 계약을 하고 전입할 당시에 이미 은행에서 대출을 받아 근저당을 설정한 상태였고, 이 근저당권 실행으로 발생할 모든 불이익을 감수하고 전입을 한 것입니다. 임차권등기란, 계약기간이 종료되어 타지로 전출을 해야 할 상황이나 보증금을 지급받지 못해 이사를 나가면 기존의 대항력과 우선변제권이 소멸하므로 어쩔 수 하는 조치입니다. 여기서의 대항력이란 낙찰자 등 제3자 모두에게 대항력을 주장할 수 있느냐? 아니면 후순위 권리자에 한해 대항력을 주장할 수 있느냐, 하는 것입니다. 임차인 모두는 후자입니다. 다시말해, 임차인의 대항력과 우선변제권은 임차권등기시에 발생하는 것이 아니라 기존 전입신고와 확정일자를 기준으로 발생하는 것입니다. ***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819




ans** 2024.05.22 09:30
/hwanby** 임대차의 유효한 공시의 방법으로서의 전입+인도(점유) 는 주택임대차보호법 상 대항력의 기본요건에 해당합니다. 허나, 민사집행법 상 낙찰자에게 대항할 수 있는 임차인은, 말소기준권리 이전 대항력을 갖춘 임차인에 한 합니다. 즉, 말소기준권리 이후에 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당합니다.