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상가임차인 대항력

등록자

ss**

등록일

2018.03.27 15:11

조회

3087

마산2017-3044(1)사건에 대하여 문의드립니다.
임차인(주)정택은 2008.07.13 사업자등록일로서 말소기준권리보다 빠릅니다. 그런데 등기부등본을 보면 또 전소유자인것 같습니다. 그렇다면 상가임차인도 주거임차인처럼 소유권이 바뀌면 그 다음날 0시부터 대항력이 발생하는지요?

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ans** 2018.03.27 15:52
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 우선.... 공장경매는 그 물건용도 하나 만으로도 특수물건으로 분류될 만큼 상당한 변수와 위험요소가 존재함에도 불구하고, 등기부등본을 비롯한 기본 서류 검토에 치중하는 분들이 상당히 많아 무척이나 안타깝습니다. 기본 서류 상 특이사항이 발견되지 않는다 하더라도, 추가인수대상이나 추가비용 발생 가능성이 매우 큰 것이 공장경매 물건의 특징 중 하나라는 점 명심하시기 바랍니다. 따라서, 굳이 본인이 아니더라도 이러한 물건은 전문컨설턴트의 도움을 받아 진행하시는 것이 여러가지 기회비용 면에서 훨씬 유리하니 참고하시기 바랍니다.^^ 결론부터 말씀드리자면, 해당 임차인이 전소유자와 동일인(법인) 인 경우 임차인으로서의 유효한 공시방법을 갖춘 익일 대항력이 발생하게 됩니다. 즉, 소유권이전이 이루어진 날 익일 인 2015.07.17 대항력이 발생하게 되므로, 말소기준권리 이후의 사업자등록으로서 대항력 요건을 갖추지 못한 임차인에 해당하는 바 낙찰자가 인수해야 할 해당 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다. 허나, 문제는... 비록 대항력 요건을 갖추지 못한 임차인이자 전소유자 이기는 하나, 임차보증금의 배당이 불가능할 것으로 예상되는 바 상당한 명도저항은 불가피 할 것으로 예상됩니다. 또한, 임대차 및 점유관계가 불분명하나 말소기준권리 이전의 사업자등록으로 대항력 성립 여지가 존재하는 1인(정길X)의 사업자등록이 추가로 확인되는 바, 만약 적법한 임차인으로서 대항력 요건을 갖추게 될 경우 낙찰자가 임차보증금 전액을 추가로 인수해야 할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다. 마지막으로... 위에 언급한 전소유자 이자 임차인, 대항력 성립 여지가 존재하는 임차인 외 비록 대항력 요건을 갖추지 못해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다만, 전체적으로 임대차 및 점유관계가 매우 불분명하며 사업자등록 외 권리신고 및 배당요구가 확인되지 않는 등 점유권원 자체도 매우 불분명 합니다. 이러한 경우 목적물의 유치(점유) 를 통한 유치권의 권리행사 가능성 역시 배제할 수 없는 것이 공장경매의 특징 중 하나이기 때문에 이점 역시 각별히 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다. 아...하나만 더 추가하자면... "대항력 성립 여지가 존재하는 1인의 사업자등록을 제외하고는 대항력이 존재하지 않으므로 명도에 불응할 경우 인도명령 및 강제집행을 하면 된다???" 라고 쉽게 단정짓는 답변은 지극히 경계하시기 바랍니다. 공장경매의 특성 상 기본적인 기계기구설비가 공장저당법에 의거 매각대상에 포함되어 있다 하더라도, 매각대상에서 제외된 각종 기계기구 설비 및 각종 유체동산이 상당하며, 그 부피나 무게는 일반적인 주택에서의 유체동산과 비교할 수준이 못될 정도로 엄청납니다. 즉, 이는 주택에 비해 어마어마 한 집행비용(순수집행비용, 상하차비용, 운송비용, 보관료, 유체동산의 압류 및 매각비용 등) 이 발생하기 때문에 이 역시 각별히 주의하셔야 합니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720