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고견을 바람니다.
등록자 ab8385** 등록일 2019.02.09 15:50 조회 87
매번 고견에 감사드림니다.
2018-13878 남양주 근린상가입니다.
*토지별도등기...대지 소유자가 여러 이유로 등기를 안해줘는데 낙찰 후에 법원에서 낙찰대금으로 채권등을 변제하고 등기 이전을 하게 해주는지요?
매수자가 대지권 이전에 책임이 있다는 문구가 없으면 낙찰 후에 대지권 이전에 큰 지장이 없나요?
*소유권 가등기는 소유권 이전 가등기와 담보 가등기가 있는데 근저당이 먼저니 둘 중에 어느 것이라도 문제가 안되는 것으로 압니다만,
혹시 낙찰 후에...선순위 근저당 액수가 얼마 안되면 후순위 소유권 이전 가등기권자 선순위 근저당을 갚고 소유권 이전 하는 경우도 발생하나요?
*2018-13878(1) 선순위 세입자가 연락이 안되면 법원 판결을 받고 공탁을 걸어야 하나요?

미리 감사드림니다^^ 
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ans**   2019.02.11 16:32  (6회, 21점)
안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

다소 복잡한 사건이라 오차범위가 존재할 수 있으며, 명확한 답변은 추가적인 검토가 필요하다는 점 우선 명심하시기 바랍니다.

본인이 듣고 싶고, 보고싶은 내용들만 짜집기 하여 이것저것 다른 권리까지 합쳐서 생각하고 질문하시면 답이 안나옵니다.^^;;

토지별도 등기라 함은, 토지와 건물이 일체로 평가되는 집합건물의 경우 예외적으로 토지와 건물의 등기 내용이 상이한 경우를 의미합니다.
"대지소유자가 여러 이유로 등기를 안해줘서...낙찰대금 등을 변제하고 등기 이전을 하게..." 라는 부분들은 그 의미 자체도 명확하지 않습니다만, 추정해 보건데 "대지권미등기"와 관련된 사건에서나 언급해야 할 내용 입니다.
물론, 질문 자체도 오류가 있긴 합니다만....
어찌됐든 두가지의 각각 다른 권리를 마치 하나의 권리관계인 것처럼 합쳐 질문하시는 것이 일단 대표적인 오류에 해당하지요.

*토지별도등기...대지 소유자가 여러 이유로 등기를 안해줘는데 낙찰 후에 법원에서 낙찰대금으로 채권등을 변제하고 등기 이전을 하게 해주는지요?
매수자가 대지권 이전에 책임이 있다는 문구가 없으면 낙찰 후에 대지권 이전에 큰 지장이 없나요?
=> 질문하신 사건은 "토지별도등기" 가 확인되는 사건이지, 대지권미등기 사건이 아닙니다.
집합건물등기 의 토지별도등기를 확인해보자면, 1토지(마석우리 76-18) (을구 1번 근저당권 설정등기, 을구2번 지상권 설정등기 (유루발견)) 2018.12.05 이라 기재되어 있습니다.
이에 따라, 해당 토지의 을구1번지상권, 을구2번 지상권 을 살펴보자면...
2008.12.24일 2번지상권설정등기말소
2014.07.10 1번근저당권설정등기말소
로 확인됩니다.
즉, 토지별도등기가 더 이상 유효하지 않은 것으로 보여집니다.
단, 앞서 말씀드린 바와 같이 다소 복잡한 사건인만큼 이와 관련된 내용은 반드시 재확인 해야 하겠지요.

*소유권 가등기는 소유권 이전 가등기와 담보 가등기가 있는데 근저당이 먼저니 둘 중에 어느 것이라도 문제가 안되는 것으로 압니다만,
혹시 낙찰 후에...선순위 근저당 액수가 얼마 안되면 후순위 소유권 이전 가등기권자 선순위 근저당을 갚고 소유권 이전 하는 경우도 발생하나요?
=> 후순위채권자의 대위변제 행위는 충분히 가능성이 있습니다.
단, 그러한 경우라면 가등기는 혼동으로 인해 소멸하게 되겠지요.


*2018-13878(1) 선순위 세입자가 연락이 안되면 법원 판결을 받고 공탁을 걸어야 하나요?
=> 이 또한 질문의 오류 입니다.^^;;
선순위임차인 이 연락두절된 상태라면...
명도소송을 한 후 판결 내용에 따라 다를 수 밖엔 없습니다.
대항력을 인정한다 가정할 경우라면...
임대차의 존속기간까지 명도를 요구할 수 없는 바, 임대차계약기간 이후 임차보증금을 전액반환 후 명도를 이행하라...라는 판결이 나올것이고...
이를 이행하지 않는다면, 해당 임차보증금을 공탁 후 강제집행을 해야 하겠지요.
허나...그 이전에 임대차의 성립 및 대항력 유무 부터 소송을 통해 따져봐야 하겠지요.
반대로, 대항력이 성립하지 않는다면, 공탁해야 할 임차보증금 역시 당연히 존재하지 않을 것이기 때문이지요.



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ab8385**   2019.02.12 00:42 
정말 눈에 확 들어 오는 설명 감사합니다...
며칠 지나면 또 가물거리지만...해박한 지식에 감탄합니다^^
 
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