낙찰 후 대항력 있는 점유자를 그대로 둘 경우 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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낙찰 후 대항력 있는 점유자를 그대로 둘 경우

등록자 : busn**

등록일 : 2024.04.19 09:18

안녕하세요.
공부 중 궁금한 부분이 있어 질문 드립니다.

낙찰 후 대항력 있는 임차인이 물건을 점유한 채로 그대로 둘 경우 문의드립니다.

예를 들어,

감정가 '1억원'인 물건을 '전세 9천만원'에 임차하신 분의 물건을

유찰이 많이 되어 100만원에 낙찰 받았다고 가정할때,

임차인은 대항력이 있어 물건을 점유 할 수 있고,

낙찰자는 전세금을 돌려줄 돈이 없거나, 일부러 돌려주지 않을 경우에 대하여 질문 드립니다.

질문 1.
어차피 낮은 가격에 낙찰 받았기 때문에 돌려주지 않고 그냥 계속 점유하게 두면 낙찰자에게 문제가 되는 부분이 있을까요?

질문 2.
돌려주지 않은 금액이 낙찰자의 부채로 잡히거나 다른 재산에 영향을 줄 수 있을까요?

질문 3.
늦게 돌려줄 경우 기간에 대한 '이자'가 발생하거나 불이익이 있을까요?

질문 4.
그냥 점유하게 둔 채로 낙찰자가 별도 매각 후 돌려드리는 방법도 가능할까요?

공부 중 궁금한 부분 질문 드립니다 ^^

ans** 2024.04.19 16:22

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

굳이, 왜 그러한 상황을 가정하시는 것인지는 알 수 없습니다만...^^;;
제가 맡은 사건 중에서도 질문하신 경우와 매우 유사한 사례가 존재하긴 합니다.

1. 언제인지 그 시기는 대항력을 갖춘 임차인만 알 수 있는 내용이겠지만, 언제든 임차보증금반환청구의소 등 을 원인으로 한 강제경매신청이 가능하고, 당연히 낙찰자 소유의 부동산을 비롯한 재산에 대해 채권추심이 가능합니다.
또한, 그 집행권원에 따라 다르겠지만, 당연히 최대 지연손해금 12% 의 부담이 발생할 수 있습니다.
통상, 임차보증금의 지연손해금은 명도이행과 동시이행관계에 있는 만큼 점유 중인 상태에서는 지연손해금이 인정되지 않는 것이 보통입니다만, 지급명령 등과 같이 임차인이 지연손해금 12%의 청구에 이의를 제기하지 않아 확정된 경우 낙찰자는 12% 에 해당하는 지연손해금을 부담해야 할 수 있습니다.

2. 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는데, 매각 후 돌려드리는 방법... 은 현실적으로 어렵습니다.
오히려 이러한 경우에는 매수자가 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금을 떠안고 매수하는 방식으로 매매계약이 이루어져야 하는 것이 보통입니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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