공동담보 물건 경매 질문, 무잉여 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 공동담보 물건 경매 질문, 무잉여

질문자 : hihjw**
2025.07.01 16:39
조회수 30

채무자가 10개의 부동산에 공동담보로 은행으로부터 70억을 빌리면서 1순위 저당권을 설정하였고,
저는 동일한 물건에 30억을 빌려주고 2순위 저당권을 설정하였습니다
채무자는 추가로 제3자에게 50억 정도 빌렸고,갚지 않아 제3자는 부동산을 압류하여 강제경매 신청을 하였습니다.
저와 은행은 채무자로부터 이자를 잘 받고 있는 상태입니다.
감정가는 10개 각각 12억 총 120억원 정도로 나온 상태이고, 개별매각 될 예정입니다.

저는 2순위 저당권자로써 경매가 진행될 경우 각각의 물건이 평균적으로 8억원에 낙찰될 것으로 보이고,
그러하다면 배당금액이 총80억원이 될 거 같은데,
그러면 저는 선순위 권리자 은행이 있으므로 저는 10억정도만 배당 받을 것이고,
경매를 신청한 압류권자는 아무런 배당의 이익이 없을 것으로 보입니다.

질문드립니다.

1. 물건이 개별적으로 낙찰될 수 있나요?
가령 어떤 물건이 1차에 12억원에 낙찰되고, 9개의 물건이 계속 유찰되고 있는 경우 12억원에 낙찰된 물건은 매각이 바로 허가되고 낙찰자에게 인수되나요?

2.나머지 9개 물건들이 예를 들어 유찰되어 최종 5억에 매각된다면 전체 물건은 57억(1개 12억+9개 각 5억)에 매각된 결과인데 이러면 저와 은행은 손해를 보게 되잖아요? 저는 2순윅 담보권자인데 3순위 권리자(압류권자)가 경매를 걸어서 저와 은행은 손해를 보고, 압류권자도 실익이 없는 상황인데. 제가 막을 수 있거나 법원에서 매각을 불허가, 경매취소가 되나요?

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답변자 : ans**
2025.07.02 20:17
답변 6회 (6점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 10개의 부동산이 개별매각으로 진행된다면, 당연히 각각의 물건에 대한 권리분석의 내용이 달라질 수 밖에 없는 것이고 따라서 낙찰여부 및 낙찰가는 모두 달라질 수도 있습니다.
예를 들어...
대항력을 갖춘 임차인이 존재하여 낙찰자의 추가인수대상이 존재하는 주택 VS 대항력을 갖추지 못한 임차인 또는 전액배당이 가능한 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는 주택 이 낙찰가가 동일할 수 없는 것이 당연한 일 이니까요.
또한, 개별매각이 진행되는 경우 일부 물건이 낙찰되고 일부가 유찰이 반복된다고 해서 이것과 매각허가결정과는 아~~무런 관련이 없습니다.
유찰이 반복되든 말든 낙찰된 물건은 흠결이 존재하지 않는 이상 당연히 낙찰일로부터 7일 후 매각허가결정이 나게 됩니다.
그런데, "매각이 바로 허가되고 낙찰자에게 인수되나요???" 라는 질문은 이해를 하기가 어렵습니다.
낙찰자가 무엇을 인수하는 것이냐...라는 목적어를 빼놓으시면 답이 불가능 합니다.^^;;

2. 말씀하신 내용만으로 답변이 가능하다면, 점쟁이이거나 사기꾼이거나 둘 중 하나일 수 밖에 없는 질문입니다.^^;;
무의미한 가정을 전제로 질문을 하시면 제대로 된 답도 불가능 할 수 밖에 없으니까요.
무엇보다, 압류권자도 실익이 없는 상황??? 이라는 것에 대한 명확한 정의가 필요하겠으나...
법원경매 라는 것은 기본적으로 채권을 회수하기 위한 강제집행의 하나이고, 따라서 당연히 기본전제는 배당잉여 입니다.
즉, 경매신청채권자에게 배당이 되지 않을 가망이 존재한다면... 이는 매각불허가나 취소의 문제가 아니라 기각을 따져야 할 문제 입니다.
즉...
어느 정도 유찰이 된 이후 경매신청채권자에게 배당이 불가능한 상황이 발생하였거나 이와 같은 상황이 예상될 경우, 경매법원은 경매신청채권자에게 배당을 받을 수 있는 금원으로 채권자매수를 하도록 매수통지서를 발송하게 되고...
이에 따라 채권자매수신청을 한다면 해당 금액으로 채권자가매수신고를 한 것으로 보아 매각을 진행하겠으나, 반대로 매수신청을 하지 않을 경우 무잉여, 즉 경매신청채권자에게 배당이 되지 않음을 원인으로 한 기각결정을 내리게 됩니다.

별론으로...
질문자님을 비롯한 선순위채권자의 권리도 권리고... 후순위채권자의 권리도 권리 입니다.
후순위채권자가 본인의 권리를 정당하게 주장하고자 하는데 있어 그것이 질문자님의 권리를 해할 목적이 있는 것이 아닌 이상 이를 탓할 수도...이를 막을 수 있는 법률 상 방법도 없어야 하는 것이 맞습니다.
쉽게말해... 질문자님을 비롯한 선순위채권자가 손해를 보니까 채권추심행위를 하지 말라??? 라고 강제한다면... 이는 반대로, 해당 채권자의 권리를 침해하는 것이 될 수 밖에 없으니까요.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2025.07.03 14:23
답변 4회 (4점)

반갑습니다.
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운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://www.youtube.com/watch?v=7Acfk3BpqwA
진행자 김명석입니다.

1. 공동담보된 부동산이 각각 개별매각이 될 때, 개별부동산의 배당은 전체 감정가에서 개별매각되는 낙찰가의 비율에 의해 배당이 됩니다. 따라서 해당 부동산 전체가 매각이 되어봐야 경매신청인에게 배당될 금액이 산출이 되긴 하겠지만, 시세와 1,2 순위 근저당 담보금액이 그러하다면 3순위 경매신청인에게 배당될 금액이 없어 취하될 가능성이 높습니다.
유찰이 계속되어 경매신청인에게 배당될 금액이 없다고 판단되면 법원은 배당가능성이 있는 금액에 우선매수를 신청하라고 통보할 것입니다. 이에 응하지 않으면 경매는 취하됩니다.
2. 배당순서는 1번의 언급처럼 개별부동산의 낙찰가와 공동담보된 감정가의 비율에 의해 1순위 저당권자의 배당금, 2순위 저당권자의 배당금이 정해지고 이후 남는 돈이 있어야 경매신청인에게 배당금이 지급됩니다. 현실적으로 경매신청인에게 배당금이 지급될 가능성이 별로 없고, 설령 개별 사건에 대한 낙찰가가 높아 1,2순위 저당권자가 배당을 받고 남는 금액이 있어 3순위 경매신청인에게 배당이 되므로 1,2순위 저당권자가 손해볼 일은 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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