근저당설정이 소유자와 채무자가 다른 경우 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 근저당설정이 소유자와 채무자가 다른 경우

질문자 : y011**
2025.05.11 00:22
조회수 26

서산지원 2024타경2444 물건입니다.

등기부등본상에 근저당설정이 소유주가 아닌 명의가 다른 채무자로 되어 있습니다.

낙찰시 권리상 문제가 되는지 알고 싶습니다.

낙찰을 받았을 때 근저당설정이 말소가 되어 소유권 이전이 가능한가요?

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답변자 : ans**
2025.05.11 01:14
답변 14회 (14점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

소유자와 채무자가 다르다는 것과... 권리관계에 있어 별다른 영향은 없으며...
특히나, 낙찰 후 소유권이전등기와는 아~~무런 관련이 없습니다.

다만...
소유자와 채무자가 다르다는 것은, 소유자는 담보제공자의 지위를 갖고 있는 만큼 임대차 및 점유관계에 따라 상당한 명도저항이 발생할 가능성이 큽니다.
쉽게 말해, 담보로 제공한 것일 뿐 본인 채무가 아닌 것으로 인해 소유권을 상실하고 낙찰자에게 명도를 이행해야 하는 소유자의 입장을 고려한다면 상당한 명도저항은 불가피 할 수 있는 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

2023.07.17 서령신협의 근저당을 말소기준권리로 하며, 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.

조사된 임차내역이 없고 소유자 외 전입이 확인되지 않는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.
허나, 앞서 답변드린 바와 같이 소유자 점유로 추정되는 만큼 상당한 명도저항이 불가피 할 것으로 예상되는 바 이점 주의하시어 임대차 및 점유관계를 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

그외 추가인수대상 및 추가비용 발생 가능성 등 제반내용은 세부적인 서류 검토 후 현황조사 등 추가적인 조사를 통해 확인 후 판단하시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : y011**
2025.05.11 08:03

자세한 답변 감사합니다.

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답변자 : reala**
2025.05.11 09:57
답변 12회 (12점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

당진 면천면의 해당 주택은 권리상 하자가 없습니다. 임차인이 없고 소유자 세대가 점유하고 있으므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

소유자와 채무자가 다르다고 해서 낙찰자에게 문제가 될 소지는 없습니다. 아버지가 아들의 사업을 위해 자신의 집을 담보로 제공하면, 소유자는 아버지 채무자는 아들이 됩니다. 이 경우 소유자인 아버지를 물상보증인이라고 부릅니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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