강제집행 이후 손배소+비용청구하는 과정에 대한 문의

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[질문] 강제집행 이후 손배소+비용청구하는 과정에 대한 문의

질문자 : xyz33**
2025.05.27 17:54
조회수 26

개요: 임의경매를 통해 부동산 소유권이 후 낙찰자인 제게 곧 이전 될 예정입니다.

채무자인 집주인은 현재 점유 중이며, 자진퇴거 의사가 전~혀 없이 시간끌기를 하고있습니다.
강제집행을 염두해 대비하고자 합니다.

배당이 완료되면 집주인-채무자에게는 1억 원 이상의 잉여금이 남습니다.

🎯 질의 사항

[1. 손해배상 청구(사용이익 반환)에 대한 질문]

1-1. 소유권 이전일(잔금납부일) 인도명령 신청과 함께
청구할 월세가 '단 몇 일분에 해당하는 소액'이어도 부당이익 반환청구( 불법점유 손해배상)-
***지급명령*** 으로 신속하게 미리 청구해 두어도 되나요?(압박수단)

⟶ 소액 월세를 받아낼 목적이 아니라
내용증명과 함께 민사 서류로 압박을 가해 빠르게 점유를 포기시키고 쉽게 명도를 하려는 목적입니다
민사 셀프 전자 소송이 법무사 선임/명도대리 비용보단 저렴하니까요ㅠ

1-2. 이후 점유가 지속되고 점유자의 이의로 인해 민사소송으로 전환되면
, ‘청구취지 변경’을 통해 몇일이 아니라 불법점유 전체 기간으로 금액+ 이자까지 확장하여
불법점유 기간에 대한 부당이익금 전액을 청구하고 싶습니다. 가능하다면요

⟶ 실무에서 실제로 이런 방식으로 진행된 사례가 있는지도 궁금합니다.

[2. 강제집행비 회수 관련]

2-1. 낙찰자인 제가 선납한 **인도명령 강제집행비용(집행관 수수료, 열쇠교체비 등)**을 채무자에게 청구하려면
집행이 끝난 후 개별 손해배상 민사소송으로청구하면 되나요?

2-2아니면 점유채무자가 지급명령에 이의를 제기해 1-2번처럼 민사가 될 경우, 청구취지 변경때 강제집행비를 포함시킬 수 있는지요

(강제집행비가 상당히 비싸서 집행하게되면 청구는 물론 꼭 회수까지하고 싶습니다.
잉여금이 있는것이 확실하니까요..)

[3. 지급명령의 집행 타이밍]

3-1. 상단의 1-1,처럼 지급명령을 빠르게 신청해두면
지급명령 확정문이 강제집행 보다 더 빨리 나올 가능성이 있나요?

3-2. 민사 전환시 지급하라는 승소판결이 배당기일 전에 나올 수 있는 가능성이 있나요?

이게 궁금한 이유는
3-3 있따면 이것을 근거로 배당 날 잉여금에 대해
불법점유한 금액과, 강제집행 비용 압류 및 추심 명령을 신청해 회수까지 가능했으면.. 싶어서 입니다.

아주 토막 토막 난 제 지식으론 얼핏 가능하게 들리는데
실무적으로 가능한지, 실제로 강제집행비는 어떻게 채무자 =점유인=집주인으로부터 돌려받는지 알고싶습니다.

답변에 미리 감사드립니다...!

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.05.27 19:25
답변 33회 (38점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

잔금납부 이후부터는 경매상채무자의 점유는 부당점유이고, 이날을 기산점으로 명도시까지는 임료 상당의 부당이득금을 낙찰자에게 지급할 법적 의무가 있습니다.
잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 한달 정도 뒤에(=배당기일 즈음에) 인도명령 결정문이 나옵니다. 만약 낙찰과 동시에 명도의사를 타진했으나 협상에 진전이 없거나 명도를 해줄 것 같지 않다면 실제 강제집행 신청을 하면 됩니다. 강제집행 신청일로부터한달 정도 뒤에는 실제 집행이 되므로, 굳이 부당이득에 대한 지급명령과 강제집행비용 반환청구소송을 진행할 실익이 있을지 의문입니다.
즉, 잔대금 납부 후 실제 강제집행까지 2달이면 되므로, 소송을 위한 명도가 아니고 실제 명도가 가능하므로 분쟁을 키울 필요가 없을 거 같습니다.
통상 인도명령 결정문이 나오거나 강제집행 계고장이 붙으면 대부분의 점유자는 명도협상에 나서는 것이 일반적입니다.
다만 이론적으로는 집행비용 청구와 부당사용료 청구까지 모두 가능합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.05.27 19:45
답변 39회 (44점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 손해배상과 부당이득은 엄연히 다른 얘기 입니다.^^;;
말씀하시는 전체적인 맥락을 보아 이는 부당이득이 되는 것이고, 부당이득금을 원인으로 한 지급명령신청이 가능하며...
부당이득금반환청구를 원인으로 한 지급명령 시 대금납부일로부터 명도이행 시 까지 연12%의 지연손해금을 청구하면 될 일이지, 지급명령에 대해 이의신청이 있어 본안소송으로 진행될 때 청구권인 및 취지를 변경해야 할 필요는 없습니다.

2. 집행비용 조차 왜 손해배상...을 언급하시는 것인지 알 길은 없습니다만...^^;;
인도명령을 집행권원으로 한 강제집행 시 발생한 집행비용 등은 집행비용액확정신청을 통해 결정을 받으면 됩니다.
최소 수개월~1년 이상 소요되는 손해배상청구에 비해 2~3개월이면 확정결정이 나옵니다.

3-1. 점쟁이가 아닌 이상 알 수 없습니다.
지급명령을 신청한다고 해도... 채무자가 이의를 제기하지 않는다 하더라도 최소 3~4주가 소요되나, 질문 그 어디에서도 강제집행 까지 예상소요시간을 판단할 근거를 찾아볼 수 없는 바, 비교자체가 불가능할 수 밖에 없습니다.
따라서, 경매사건기록검토를 통해 오차범위 내 예상소요시간 을 확인 및 비교 후 판단해야 할 내용입니다.

3-2. 배당기일은 대금납부 후 30일 전후로 지정되는 것이고... 지급명령은 대금납부 이후에나 가능할 것이고.. 지급명령 자체만으로도 3~4주 이상 소요되는데, 지급명령에 이의가 제기되어 본안소송으로 진행되는 것을 감안한다면 배당기일 이내 본안소송의 판결이 나올 가능성은 0% 입니다.
본안소송으로 가기 전에 이미 배당기일이 잡히겠지요.^^;;

질문자님이 언급하신 바와 같이, "아주 토막 토막 난 지식" 으로 말씀하시면.... 전체적인 내용 모두 의미의 왜곡이 발생하게 됩니다.
앞서 답변드린 내용에서도 알 수 있듯, 절차와 그에 따른 물리적인 시간조차 완전히 잘못 알고 계시기 때문에 이를 토대로 계획을 세울 경우 완전히 실패한 명도계획이 나올 수 밖에 없습니다.
즉, 세부적인 경매사건기록검토, 구체적인 상황에 대한 확인 등을 통해 정확한 기초사실관계를 확인한 후 이를 토대로 구체적인 절차와 방법을 강구해야 하는 것이 바람직 힙니다.
부당이득금반환, 집행비용 등 의 문제 역시 배당잉여금의 유무에 따라 채권가압류 후 집행권원을 얻어 추심을 하는 절차와 방법 역시 모두 달라질 수 밖에 없는 만큼 원론적인 답변으로 명확한 답을 구하시는 일은 없으시길 바랍니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : xyz33**
2025.05.27 20:41

챗 GPT 이용의 폐해입니다. 문 컨설턴트님 감사합니다. 손배소가 아니라 부당이득금 반환에 관한이야기입니다. 짚어주신 내용 다시 찾아보고 질문드리겠습니다. 감사합니다!!

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답변자 : ans**
2025.05.27 21:35
답변 39회 (44점)

/xyz33**

정확한 기초사실관계와 구체적인 상황 등에 따라 명도, 강제집행, 집행비용반환청구, 부당이득금반환청구의 절차나 방법 그리고 무엇보다 그 타당성이 모~~~두 달라집니다.
따라서, 이러한 내용들에 대한 확인이 선행되지 않는 이상 원론적인 답변만 가능하고, 이는 실무와는 상당한 괴리가 존재하는 만큼 이점 각별히 주의하시기 바랍니다.
특히나, 이러한 절차가 지연될 경우 그에 따른 각종 기회비용의 손실이 상당할 수 밖에 없는 만큼 이 역시 주의해야 하겠지요.

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