인도 명령 가능성 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 인도 명령 가능성

질문자 : kmbkmb**
2025.05.29 00:34
조회수 32

안녕하세요. 사건을 시간 순으로 정리해보면

감정가 2.8억 낙찰가 2억

1. 임차인A 전입 (보증금 2.7억)

2. 임차권설정후 전출 (채권 HUG에 양도)

3. 임차인B 전입 (보증금2천/월55만) (전입o 확정o 배당신청o)
* 계약서 특약에, "해당 부동산은 임차권이 설정되었으므로 보증금을 돌려받지 못할시 법에 따라 처리함" 이라고 기재

4. HUG(임차인A) 강제경매기입등기 (대항력포기 각서 제출)

질문1. 낙찰자가 임차인B의 보증금을 인수하나요?

질문2. 인도명령 신청시 받아들여질 가능성이 있나요?

질문3. 인도명령의 가능성을 올리는 방법이 있나요?

질문4. 인수의 경우 보증금 지급의사를 표현했음에도 임차인B가 점유를 해제하지 않으면..언제부터(잔금후?, 배당기일후?) 부당이득반환을 청구할 수 있나요?

미리 감사의 말씀 올립니다

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답변자 : ans**
2025.05.29 04:21
답변 39회 (44점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 낙찰자의 인수대상이냐 아니냐하는 문제는, 해당 임차인의 대항력 유무에 따라 달라지는 문제입니다만, 질문하신 내용 그 어디에서도 대항력 유무를 판단할 그 어떤 근거도 찾아볼 수 없는 바, 답변이 불가능한 질문입니다.
임차인 A 의 경우, 대항력포기각서가 제출되었다는 것으로 보아 대항력을 갖춘 임차인으로 보여집니다만, 대항력포기각서는 엄연히 임차인 A에 해당하는 것이고, 임차권등기 이후의 전입이라 하더라도 대항력은 성립할 수도 있습니다.
허나, 질문 그 어디에서도 B의 대항력 유무, 성립여부 및 성립 가능성을 판단할 그 어떤 근거도 찾아볼 수 없습니다.
임차권등기 이후의 전입의 경우 소액임차인의 최우선변제에서만 제외 될 뿐 입니다.
대법원 2023. 9. 27. 선고 2022다246610, 246627 판결
"임차권등기가 마쳐진 주택을 임차한 임차인에게도 소액임차보증금에 관한 최우선변제권을 제외한 대항력과 우선변제권을 인정할 수 있다."

2,3. 따라서, 해당 임차인의 대항력 성립여부 및 성립 가능성, 배당여부 등 에 따라서 인도명령대상인지 아닌지가 달라지는 만큼 정확한 기초사실관계를 확인하지 않는 이상 해당 질문에 대한 답변은 불가능합니다.

4. 대항력이 성립한다 하더라도 해당 임차인의 배당요구를 한 이상 이는 종전임대차계약의 해지의사로 간주되는 만큼 낙찰자가 미배당임차보증금 차액 또는 전액 반환의사를 전달했음에도 불구하고 이에 불응할 경우, 미배당임차보증금 차액 및 전액을 공탁 후 이를 첨부하여 인도명령을 신청 및 결정을 받은 후 이를 집행권원으로 한 강제집행을 통해 명도를 구할 수 있으며, 대항력을 갖춘 임차인인 경우 부당이득금반환청구의 시점은 배당표가 확정되는 배당기일을 기준으로 합니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : 891**
2025.05.29 10:57
답변 3회 (3점)

질문하신 부동산 경매와 관련된 사항을 한국 법률(민사집행법, 주택임대차보호법 등)을 기반으로 최대한 명확하고 간결하게 답변드리겠습니다.
1. 임차인 B의 보증금(2천만 원)은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으며, 배당 절차에서 회수되지 않은 금액에 대해 낙찰자가 책임을 집니다.
2. 현재 상황에서는 임차인 B의 대항력으로 인해 인도명령이 받아들여질 가능성이 낮습니다. 단, 보증금 반환 후에는 가능성이 높아질 수 있습니다.
3. 보증금 반환 또는 협상을 통해 임차인 B의 대항력을 소멸시키는 것이 인도명령 가능성을 높이는 가장 효과적인 방법입니다.
4. 부당이득 반환 청구는 보증금 지급(또는 배당)으로 대항력이 소멸한 시점, 즉 잔금 납부일 또는 배당기일 이후부터 가능합니다. 정확한 시점을 확정하려면 배당 절차와 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.

** 요약정리 **
1) 보증금 인수 여부: 임차인 B의 보증금(2천만 원)은 낙찰자가 인수할 가능성이 높음. 배당 절차에서 회수되지 않은 부족분은 낙찰자가 책임짐.
2) 인도명령 가능성: 현재 임차인 B의 대항력으로 인해 인도명령 가능성은 낮음. 보증금 반환 후 가능성 높아짐.
3) 인도명령 가능성 높이는 방법: 보증금 반환, 협상, 대항력 소멸 입증.
4) 부당이득 반환 청구 시점: 보증금 지급(또는 배당)으로 대항력이 소멸한 후, 잔금 납부일 또는 배당기일 이후부터 청구 가능.

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답변자 : reala**
2025.05.29 11:21
답변 33회 (38점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
https://youtube.com/@user-qr6eu1st2l
진행자 김명석입니다.

선 임차인이 있는 상태에서 후임차인이 들어온 상태입니다.
이 경우 후임차인의 대항력 등이 문제가 됩니다.
결론부터 말씀드리자면 대항력과 우선변제권은 인정되지만 최우선변제는 주임법상 인정되지 않습니다.
1. 네 그렇습니다. 대항력이 있는 경우, 낙찰자는 B임차인의 미배당분 보증금을 인수해야 합니다.
2. 보증금 전액을 배당받지 못하는 한 인도명령은 받아들여지지 않습니다.
3. 인위적으로 가능한 방법은 없습니다.
4. 배당기일 후에 미배당분에 대한 지급을 하고 명도를 받으면 됩니다. 명도와 점유이전은 동시이행 관계에 있습니다. 지급의사를 밝혔음에도 명도나 미배당분 보증금 수령을 거부한다면 보증금을 공탁하고 인도명령을 신청하면 됩니다. 공탁금 수령이후부터 부당이득청구도 가능할 것으로 판단됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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