말소권자가 임차인일 경우 인수되나요? - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

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[질문] 말소권자가 임차인일 경우 인수되나요?

질문자 : chinhy**
2025.06.18 10:33
조회수 14

2025-50431 (청주법원)

안녕하세요
물건 검색 하다 보니
구청 압류 외 다른 권리는 없어 보이는데요..

전세권자가 경매신청했고
근저당 전혀 없는상태.

말 그대로 임차인이 말소기준인데요
은행 근저당권의 경우 100% 배당 받지 못해도 소멸인데

이 사건은 왜 소멸이 아니고 인수인가요??
임차인이라 그런건가요??

압류금액에 따라 달라지겠지만
어짜피 최저입찰은 아닐테니 사실상 인수할 사항은 아닐 듯 싶긴한데

입찰가를 떠나
이 사건의 경우 다른 우선하는 근저당도 없고, 날짜가 늦는 다른 권리도 전혀 없는
특이사항이 없는데 왜 임차인이 대항력을 갖는지 궁금합니다.

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.06.18 10:59
답변 14회 (14점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

청주 서원동의 아파트 경매 사건의 말소기준권리는 임차권등기가 아니라 25년1월16일자 강제경매개시결정등기입니다. 임차권등기는 말소기준권리가 되지 못합니다.
대항력을 가르는 기준은 임차인 전입신고 당시 압류 가압류 저당 근저당 담보가등기가 존재하지 않아야 하고, 이들 권리가 없는 깨끗한 상태에서 전입했으니 당연히 대항력이 있습니다.
다만 배당신청을 했으므로 임차인의 보증금 1억1500만원 전액이 배당된다면 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.(단 지연이자는 별개의 문제입니다.)

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.06.18 13:36
답변 19회 (19점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

법원경매에 대해 기본적인 개념이 이론, 주택임대차보호법 등 기초적인 내용부터 다시 공부하시는 것이 바람직해 보입니다.

"임차인이 말소기준이다????"
선순위전세권자의 지위를 갖고 있는 임차인이 선순위전세권을 집행권원으로 한 임의경매를 신청하였거나, 선순위전세권자의 지위에서 배당요구를 한 경우를 제외하고 임차인??? 이 말소기준권리가 되는 일은 없습니다.
또한, 이 경우라 하더라도 전세권자의 지위와 임차인의 지위는 엄격하게 구분되어지는 만큼 각별히 주의해야 하겠지요.
무엇보다 말소기준권리 라는 것은 말 그대로 어떠한 권리를 의미하는 것이지 특정 지위를 의미하는 것이 아닙니다.

즉...임차인???이 말소기준권리가 되는 것이 아니라, 2025.01.16 임차인의 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 되는 것 입니다.

해당 사건의 경우 2025.01.16 경매개시결정이 말소기준권리가 되나, 말소기준권리 이전의 전입을 통해 대항력을 갖춘 임차인에 해당하는 바, 매각절차를 통해 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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