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정부, 부동산투자회사 공모·상장 활성화 방안 발표
출처 국토교통부 보도일 2018.12.24 조회수 187
- 상장규제 개선과 자산취득 지원 강화…개인투자자 보호도 제고 -

국토교통부와 금융위원회(위원장 최종구)는 일반국민이 안정성과 수익성을 갖춘 부동산투자회사(이하 리츠)에 보다 쉽게 투자 할 수 있게 하는 「리츠 공모·상장 활성화 방안」을 발표하였다.

그동안 리츠는 빌딩, 리테일(상가·백화점 등)등 상업용 부동산 등 다양한 상업용부동산에 투자되면서 양호한 수익을 달성하였으나, 연기금·공제회 등 기관투자자가 투자하는 사모리츠가 대부분으로 일반국민들이 투자할 수 있는 기회가 부족하였다.

공모·상장리츠가 부족한 원인으로는 사모리츠와 대비하여 차별화된 혜택이 없고, 모집절차 이행 등에서 추가비용이 소요, 까다로운 상장조건, 객관적인 투자정보가 부족 하다는 점이 지목 되었다.

이번 활성화 방안에서 정부는 리츠에 대한 개인투자자의 투자매력을 높일 수 있도록 고비용 구조의 리츠 설립과 공모·상장 규제를 개선하고, 개인투자자의 리츠에 대한 신뢰성 확보와 투자접근성을 제고하는 등 공모·상장리츠를 위한 지원방안을 마련하였다.

비개발 위탁관리 리츠에 대한 상장예비심사 폐지 등 리츠 상장규정을 정비하여 리츠 상장이 활성화 될 수 있도록 하고, 주택도시기금 여유자금의 신규 부동산투자 시에 우량 공모·상장 리츠에 대한 투자를 확대하여 개인투자자가 신뢰할 수 있는 공모·상장리츠가 출현하도록 유인 하도록 하며, 또한 리츠 운용과 관련하여 취득한 자산의 보관방법으로 담보신탁도 허용하여 근저당권설정에 따른 비용을 절감 할 수 있도록 하고, 운용자산에 대출을 포함하여 수익률을 개선 및 우량자산을 사전 투자 할 수 있도록 할 계획이다.

한편, 공모·상장 리츠에 대한 지원과 함께 신용등급 평가 제도를 도입하고, 리츠의 검사·감독 선진화를 통한 자산운용의 건전성 강화를 통한 개인투자자 보호를 위한 방안도 함께 마련했다.

공모·상장 리츠에 대해서는 대외적으로 공신력 있는 평가를 받게 하고 이를 공시하는 신용등급 평가제도를 도입하여 리츠에 대한 제3자의 객관적 평가를 통한 투자정보가 투자자에게 전달 될 수 있도록 하고, 리츠의 검사체계를 상시검사 중심으로 전환 및 감독기관의 전문성을 향상 시키는 등의 내용이다.

국토교통부·금융위원회는 “리츠 상장규제를 내년부터 완화하여 시행하고, 신용등급평가제 도입 등 제도개선을 위한 법령 정비도 차질 없이 진행될 수 있도록 하겠다.”고 밝히는 한편, “개인이 투자할 수 있는 공모·상장 리츠는 국민의 소득증대를 위한 투자기회를 제공하고 특히, 퇴직세대의 안정적인 소득원으로 역할이 가능하며, 또한 주택 등 실물 부동산투자에 유입되는 시중 유동성을 상업용부동산에 대한 간접투자로 유인하여 주택투자 수요와 가계부채의 증가압력 완화 등에도 기여하는 효과가 있을 것으로 기대한다.”고 말했다.

이번활성화 방안의 주요내용은 다음과 같다. (세부내용은 별첨 참조)

【① 상장규정 정비(상장 심사기간 단축, 우선주 상장 허용 등)】

리츠 상장 관련 까다로운 절차·요건을 완화하여 리츠의 상장을 활성화함으로써 개인투자자의 리츠 투자 기회를 확대할 계획이다.

‘유가증권시장 상장규정(부동산투자회사 章)’ 개정사항은 내년부터 시행될 예정이다.
*'18.12.19(수), 유가증권시장 상장규정 일부개정규정 승인안 금융위 의결

【② 투자자산 취득지원(주택도시기금 앵커투자 활성화)】

주택도시기금 여유자금의 신규 부동산투자(대체투자) 시 우량 공모·상장 리츠에 대한 투자를 확대할 계획이다.

대체투자비율 및 공모·상장 리츠 투자비율은 주택도시기금 자산운용위원회 및 대체투자위원회 심의를 통해 조정·결정되며, 리츠 자산관리회사(AMC)를 주택도시기금 여유자금의 전담운용기관의 대체투자 협력기관으로 선정하여 전문적인 리츠 투자가 가능하도록 지원할 예정이다.

리츠 조성비용 절감을 위해 자산보관 방법으로 금융기관 등을 우선수익자로 지정하는 신탁을 허용할 계획이다.

자산취득을 위해 외부차입을 하는 경우에 근저당권 설정비용*이 절감되는 효과가 있어 리츠 자산운용에 도움이 될 것으로 기대된다.
*차입 금액의 약 0.24% 수준(채권최고액 1,000억원 시 약 2.4억원)

리츠의 다양한 수익구조와 양질의 투자자산 취득을 위해서 리츠의 자산 투자·운용방법으로 대출을 허용할 계획이다.

리츠의 자산구성에는 대출·대출채권이 가능했으나 자산 투자·운용방법에 대출로 운영되는 명확한 기준이 없어 이를 보완할 예정이다.

【③ 특정금전신탁·펀드의 리츠 재투자 규제 완화】

일반국민이 접근하기 쉬운 특정금전신탁, 펀드 등을 통해 리츠로 투자하거나 리츠를 투자 자산으로 하는 리츠 관련 금융상품이 확대될 수 있도록 규제를 완화하는 내용도 포함되어 있다.

50인 이상 개인으로 구성된 특정금전신탁을 운용하는 신탁회사와 공모부동산펀드에 대해 공모의무·동일인 주식한도 예외를 인정하는 내용으로 부동산투자회사법 시행령을 개정하여, 11월 15일자로 시행 중이다.

母(모)-子(자)리츠의 조성과 관련된 규제를 완화하여 공모·상장리츠로 대형자금이 유입될 수 있도록 유인할 계획이다.

母(모)-子(자)리츠의 구성요건인 母리츠와 子리츠의 동일한 자산관리회사 조건을 완화하고 금융기관 등으로 구성된 母리츠가 자산의 70%이상을 공모형 子리츠에 투자하는 경우 母리츠의 공모의무·1인주식보유한도를 예외 하는 내용으로 부동산투자회사법 시행령을 개정하여, 11월 15일자로 시행 중이다.
* 모-자리츠의 구성요건에서 모리츠는 국민연금 등 연기금이 투자하는 경우만 인정되었으나 공모형 자리츠에 투자하는 경우 은행·증권·보험사 등 기관투자자도 인정

【④ 건전성 강화】

일반국민의 리츠 투자 의사결정을 지원하기 위해 전문평가기관에 의한 객관적인 신용등급 평가 제도를 마련할 계획이다.
*美·日 등은 旣시행 중, 한국도 채권형·단기금융형 펀드에 신용평가를 적용

개인 투자자 입장에서는 리츠에 대한 운영 정보가 확대되고, 기관 입장에서는 투자 의사결정의 단순화, 투자한도 배분에 활용이 가능할 것으로 기대된다.

감정원 리츠 인가·검사 담당 전문 인력을 확보하고, 검사체계도 2년 주기 현장검사 중심에서 상시·취약부문 집중검사 중심으로 전환하여, 리츠의 건전성감독을 강화함으로써 개인투자자의 투자신뢰도를 높이고 리츠 검사·감독기관의 전문성도 향상시킬 예정이다.

향후 일정

국토교통부는 신용등급 평가제도 도입, 자산보관시 담보신탁 방식 허용 등을 위한 부동산투자회사법 및 시행령 개정을 ’19년 상반기부터 순차적으로 진행할 계획이며, 금융위원회에서 '18.12.19(수)에 의결한 유가증권 상장규정 개정안은 ’19년 1월부터 시행할 예정이다.
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