[칼럼] 부동산 경매 공매 특징과 차이, 토지는 다를까?

안녕하세요. 롯데월드 3배규모의 토지를 보유하고 있는, 20년 토지 투자 경력의 대박땅꾼입니다.

오늘은 부동산중에서도 토지 경매, 공매, 급매의 장점과 단점 , 경매 투자포인트에 대해 알려드리겠습니다.

16년 전, 제가 토지에 발을 들이고 처음 샀던 땅이 경매를 통해 낙찰받은 땅이였습니다.

경매는 그만큼 자금력이 없어도 가능하고, 초보자도 공부만 하면 시세보다 값싸게 토지를 구매할 수 있다는 큰 장점이 있기 때문에 많이 추천을 드리는 매매 방식입니다.

이런 토지경매의 장점과 단점에 대해 알아보겠습니다.

또, 공매와 급매의 차이점에 대해서도 짧게 다룰 예정이니까

오늘 내용 5분만 집중해서 끝까지 읽어보시고,

나와 잘 맞는 방법으로 투자하셔서 꼭 성공하시길 바라겠습니다.

먼저 토지경매와 토지공매의 가장 큰 차이점이 무엇일까요?

경매와 공매의 차이점은 ‘주관하는 곳’이 다르다는 것입니다.

* 토지경매

채권자가 법원에 첫 의뢰를 하여 진행하며 회수받지 못한 돈(주택담보대출)을 받기 위한 것으로, 부동산을 강제적으로 처분하는 과정을 말합니다.

법원에서 현장경매가 진행되며, 잔금이 완납되어야만 소유권이 이전됩니다.

* 토지공매

공매는 세금을 내지 않아 정부기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것을 ‘공매’라고 합니다.

공매는 온라인상으로 입찰이 가능하며 소유 이전 받을 시 잔금을 모두 지불하지 않아도 되고,

소유권을 미리 이전받은 후 잔금을 지불했을 때에도 가능하기 때문에 자금 운용적인 면에서 유리한 점이 있습니다.

경매와 공매가 대략 어떤 의미에서 다른지 이해가 되셨나요?

토지경매는 개개인이 대출 갚을 능력이 안되어, 어쩔수 없이 내놓는 경우라면,

토지공매는 나라에 빚을 졌을때 발생한다고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

자, 그럼 본격적으로 토지 경매에 대해 먼저 자세히 알아보겠습니다.

토지경매 너는 누구냐?

경매의 장점과 단점

1. 장점

- 대출이 많이 나온다.(실투자금 부담 감소)

경락대출로 최대 80%까지 대출이 가능하기 때문에 1억에 낙찰을 받았을 경우, 실투자금 2천만원이면 투자 가능하다.

* 경락잔금대출 : 법원경매나 공매로 낙찰받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해 주는 제도

2. 단점

- 해당 지자체 법원까지 가서 경매입찰을 해야 합니다.

공매는 인터넷으로도 입찰이 가능하지만, 아직까지 경매는 담당계로 찾아가서 낙찰에 응해야 합니다.

직장을 다니고 있거나 낙찰지역이 먼 거리에 있다면 하루를 통째로 사용해야 하는 수고스러움이 있기 때문에 공매에 비해 비교적 낙찰받기가 까다로운 편입니다.

토지 경매 투자 전, 반드시 알아야 할 투자포인트들이 몇가지 있습니다.

1. 특이사항을 확인하자

- 경매사이트에 들어가면 매물 지번 밑에 빨간 글씨로 특이사항이 적혀있는데요, 가장 대표적인 4가지에 대해 알려드리겠습니다.

* 분묘기지권

= 타인의 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 관습법상 인정되는 지상권에 유사한 일종의 물권

(분묘기지권이 성립하는 경우 그 분묘를 마음대로 이장할 수 없으므로 경매할 때 주의깊게 살펴야 함)

* 지상권

= 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권

(공작물이라 하면 지하공작물까지 포함되며 지상권자의 권리가 임차권자의 권리보다 강함)

* 맹지

= 말 그대로 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지입니다.

(살 땐 저렴하더라도 잘 팔리지도 않고 도로가 없어서 가치상승 또한 기대하기 힘들다)

* 지분경매

= 여러 사람의 이름으로 소유권 이전 등기된 것을 말한다.

무조건적으로 피하기 보다, 지분경매에 참가하기 전에 지분 공유자를 먼저 만나보는 것이 가장 좋은 방법이다.

지분 공유자를 만나 지분을 공유하고 있는 부동산에 대하여 어떤 입장을 가지고 있는지 지분을 추가로 매입할 것인지 아니면 새로운 지분자가 생기면 지분만큼씩 협의 하에 분할을 할 생각은 있는지 또는 새로운 지분자 에게 본인 의 지분을 매도할 의사가 있는지 등을 확인하고 필요에 따라 원만하게 협의를 할 수 있는 인품을 가지고 있는지 등도 판단해야 한다.

2. 시간이 없다면 입찰인을 구하자(완전 꿀팁!)

토지공매? 생소한데.. 넌 누구냐?

공매는 세금을 내지 않아 정부기관에 압류된 부동산이나, 공기업 또는 금융기관이 자신들의 업무와 관계없이 가지고 있는 부동산을 법원의 경매처럼 공개적으로 파는 것을 ‘공매’라고 합니다.

경매가 개인간 채무관계로 발생하는 것이라면, 공매는 나라에 빚을 졌을 때 (세금을 미납할 경우) 발생합니다.

공매는 한국자산관리공사가 운영하는 온비드라는 인터넷 사이트에서 이루어집니다.

공매를 통해 팔리는 재산의 종류

* 압류재산

- 국세, 지방세 및 각종 공과금 등을 체납하여 세무서 또는 지방자치단체 등에서 압류한 재산을 말합니다.

*국유재산

- 국가 소유의 재산 중 공용재산,공공용재산, 기업용 재산, 보존용 재산을 제외한 재산을 말합니다.

* 수탁재산

- 금융기관 또는 공기업이 한국자산관리공사에 대신 팔아달라고 맡긴 비업무용 부동산, 일시적인 1세대 2주택자와 비사용 토지로 바뀌게 될 토지의 소유자가 양도소득세의 비과세 또는 중과세 제외 혜택을 받기 위해 한국자산관리공사에 대힌 팔아달라고 부탁한 부동산을 말합니다.

* 유입자산

- 한국자산관리공사가 금융회사 등의 자산유동성과 건전성을 향상시키기 위하여 공사명의로 사들여 다시 공매로 파는 재산을 말합니다.

공매의 장점과 단점

잔금 할부로 납부 가능(장점)

- 경매와 다르게 잔금을 한꺼번에 치르지 않고 나누어 할부로 낼 수 있습니다. 또 잔금을 치루기 전에 다른사람에게 되팔거나 이용할 수도 있기 때문에 돈이 없어 부동산을 사지 못하는 사람에게 좋은 기회가 될 수 있습니다.

인터넷으로 낙찰 가능(장점)

- 굳이 법원까지 가지 않아도 온비드라는 인터넷 사이트를 통해 낙찰받을 수 있기 때문에 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

재산 종류에 따라 각기 다른 방법(단점)

- 공매는 팔리는 재산의 종류에 따라 잔금 치르는 방법, 잔금 치르기 전에 다른사람에게 팔 수 있는지, 잔금 전에 사용할 수 있는지 다 다르기 때문에 이 차이점을 모르면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.

사전 등기부등본 점검 필수(단점)

- 공매는 세금, 압류일자 또는 근저당설정등기 이전의 가등기, 가처분 및 지상권 등은 말소되지 않기 때문에 사전에 등기부등본을 열람할 필요가 있습니다.

+ 모든 인수책임은 낙찰자가 해야 하기 때문에 경매의 ‘인도명령절차’ 없이 낙찰자가 직접 명도소송을 해야 합니다.

토지 공매 투자 전, 반드시 알아야 할 투자포인트들이 몇가지 있습니다.

1. 현장답사

- 물건과 현장 상황의 일치 여부를 반드시 체크해야 합니다.

특히 대지, 임야는 지적도, 임야도를 발급받아서 현장과 대조해보시기 바랍니다. 주민들에게 물어보는 것도 도움이 될 수 있습니다.

2. 공매 재산별 성격에 맞는 투자

- 공매 재산별 성격에 따라 장,단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴수 있습니다. 수익형부동산은 압류재산과 유입자산이 유리하고, 아파트는 경매가 유리하지만 토지는 공매를 통해서 낙찰받는게 더 저렴합니다.

경매 물량보다는 적지만 물량이 꾸준히 공급돼 물건선택도 용이하고 차익도 경매에 버금갈 정도입니다.

특히 국유재산과 유입자산의 경우 안정적인 임대수익이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어있고, 구입자의 경제여력에 따라 할부 납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을수 있습니다. 소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노려보시길 바랍니다.

토지급매 넌 처음인데? 누구냐?

급매는 사실 일반인들에게까지 오기가 쉽지 않습니다.

대부분 부동산 중개업자 지인들이나 자주거래하는 단골손님들에게 팔리기 마련인데요

그럼에도 불구하고 나에게 급매가 왔다면

어떤 걸 유의하는게 좋을지와 진짜 급매인지 아닌지 가려내는 꿀팁에 대해서도 말씀드리겠습니다.

급매는 왜 나오는걸까?

*** 땅 주인의 개인적인 사정 때문에

- 지주의 개인적인 금전사정으로 인해 돈이 필요한 경우 급매물로 나올 수 있습니다, 아파트 잔금일자를 맞추거나 자식들 혼수준비 등 개인사정으로 내놓으시는 분들이 대다수입니다.

- 상속 또는 이혼(재산분할)할 경우

보통 자식들이 부모님의 땅을 물려받고 관리하다 각종 세금문제 때문에 처리해야 하는 시점이 다가오니 급매로 내놓는 경우도 있습니다.

우리나라의 상속세가 엄청나기 때문에 비싸게 파는 건 둘째치고 저렴한 가격에 빨리 처분하는 것을 원하는 지주도 있습니다.

이혼도 마찬가지인데요.

부부가 함께 매입했던 땅이나 부동산의 경우 이혼을 하며 재산분할 과정을 거치게 됩니다. 그 과정에서 나오는 토지들도 간혹 있는데요. 이런 점에 대해서 지주분들도 자세하게 설명하지 않기 때문에 별다른 하자가 없다면 저렴한 가격에 매입받으시는걸 추천드립니다.

* 아무리 이렇게 하자 없이 개인사정으로 인해 나온 물건이더라도 계약 전에 임장은 한 번 다녀오시는 것을 추천드립니다.

진짜 급매, 가짜 급매 구별하는 방법?

* 인터넷 부동산에 나와있는 매물은 꼭 한번 살펴보세요 *

- 간혹가다 인터넷 부동산을 둘러보면 ★급매★ 라고 강조해서 올라오는 매물들이 있습니다.

이런 것에 마음이 급해져 무작정 부동산에 전화하면 그 땅은 이미 나갔고, 방금 다른 좋은 매물이 들어왔다며 다른 매물을 알려줍니다.

이런식으로 인터넷 부동산에 나와있는 급매는 대부분 가짜일 확률이 높습니다. 급매는 보통 중개업자 스스로 친한 손님에게만 오픈하는 경우가 많기 때문에 그래서 현지부동산 토박이 사장님과 친해지라고 한 것도 이유 중 하나입니다.

급매 유의사항?

1. 등기부등본을 살펴보자

- 싼 게 비지떡이라는 마인드로 무턱대고 계약했다간 큰 실수를 할 수 있습니다. 아무리 급매여도 지번을 검색해서 등기부등본 권리분석을 해보고, 그 다음에 중개사에게 연락해도 늦지 않습니다.

만약, 지번을 알려주지 않는다면, 인터넷상에 나와있는 주변 지형도와 주변 건물을 검색해서 물건지 위치와 대조해가며 가장 비슷한 모양의 땅을 찾아내는 방법이 있습니다.

2. 여러 부동산 사이트에 검색해보자

- 처음 본 곳에서 거래하는것보다 다른 사이트에도 매물이 올라와있는지 체크해 볼 필요가 있습니다.

내가 본 급매물이 N사이트에는 1억 5천에 올라와있는데 바로 옆 K사이트에서는 1억 4천에 올라와있을 수도 있습니다. 마지막까지 신중한 가격비교를 통해 좀 더 저렴한 투자를 하셨으면 좋겠습니다.

오늘은 이렇게 경매, 공매, 급매에 대해 알아보았는데요

아마 부동산 용어에 익숙하신분들은, 이미 알고 계신 내용들도 많이 있었을거 같아요.

하지만 각 매매 방식에 따라 장단점과 대출정도도 다 다르기 때문에, 자신의 재산과 포트폴리오에 맞춰 투자하시는게 현명한 방법입니다.

"누가 경매 좋다던데?" "친구가 급매 추천해줬는데...." 하고 덜컥 매매했다가, 빼도박도 못할수가 있으니

반드시 매매방식에 따른 각각의 포인트들을 꼼꼼하게 살펴보고 투자하시는것을 추천드립니다.

- 부동산태인 칼럼니스트 대박땅꾼 전은규 대표