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[질문] 경매분석

질문자 : wndo82**
2025.08.07 17:38
조회수 17

안산4계 2024-67982(1)
임차인보증금반환포기하고 배당금일부받는건데요
압류가 순위 먼저인데 임차인 배당금에서 압류가져가나요?

답변환영!

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답변자 : reala**
2025.08.07 19:48
답변 11회 (11점)

반갑습니다.
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진행자 김명석입니다.

시흥시 은행동 해당 빌라, 권리상 하자가 없습니다. 대항력 있는 임차인이 있지만 대항력 포기 조건으로 매각하는 사건이므로 낙찰자가 부담해야 할 금전은 없습니다. 그 외 등기부상의 모든 권리는 낙찰자의 잔대금 납부와 동시에 소멸됩니다. 관건은 시세조사에 따른 입찰가 산정입니다.

등기부상 압류가 임차권등기보다 먼저이지만 임차인의 배당순서는 기존 전입신고를 전제로 확정일자에 따른 우선변제권을 가지며, 조세채권의 압류도 압류날짜가 아니라 조세채권의 납부기한(=법정기일)을 따져 순위가 정해집니다. 등기부를 따지는 게 아닙니다.
또한 해당 임차인은 보증공사로부터 임차보증금을 미리 받고 퇴거했을 것으로 추정되므로 임차인이 한푼도 배당받지 못한다고 해서 명도저항을 우려할 필요도 없습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2025.08.08 03:48
답변 15회 (15점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

2023.03.15 인천세무서장 압류
임차인의 전입 2021.09.15, 확정일자 2021.09.07
즉, 임차인의 대항력 및 우선변제권의 효력발생일은 2021.09.16 이므로 인천세무서장의 압류보다 선순위로 배당이 이루어지게 됩니다.
임차권등기의 설정일자가 아닌 임차권등기의 원인일자를 기준으로 배당순위가 결정됩니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2025.08.08 03:51
답변 15회 (15점)

참고로, 주택도시보증공사의 임차권등기인수조건변경부매각사건에 해당하며, 통상 반환보증의 이행청구에 따라 임차권등기 이후 보증금액을 반환받은 후 이사 및 전출을 하면서 임차권등기를 양도양수하는 방식으로 이루어지게 됩니다.
허나, 이러한 과정에서 실질적인 "점유" 까지 양도양수가 이루어지는 것은 아니기 때문에 임차권등기 이후 임대인 혹은 제3자가 전입 등의 점유권원 없이 점유.사용하는 경우가 실무에서는 비일비재하게 발생하는 것이 최근의 현실인 만큼 이점 각별히 주의하시어 반드시 임대차 및 점유관계를 재확인 하시기 바랍니다.

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