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2023SUS 타경 10001 ( 제주 )

등록자

ychy1**

등록일

2024.03.21 09:24

조회

332

선생님. 안녕하세요.

1. 토지와 건물의 소유자가 동일하지 않습니다.

2. 토지는 공유물입니다.

3. 건물 보존 등기 ( 섬코페레이션 ) 2019년 6월 7일 당시

토지와 건물 소유자가 동일하지 않았습니다. ( 섬코퍼레이션이 지상권 설정도 없습니다.)

4. 그 후 토지 지분에 몇몇 근저당이 설정되었고

5. 2021년 11월9일에 토지와 건물에 공동으로 김다현의 근저당이 설정되었습니다.(주식회사섬코퍼레이션)

주식회사섬코퍼레이션 은 토지에 지분을 갖고 있지는 않습니다.

6. 첫 질문은

임차인이 2021년 12월 6일 전입신고 되어있는데 ( 이성민 )

김다현 ( 근저당권자와 가족인지?) 의 근저당 보다 후 순위인데

매각 물건 명세서에

' 임차인 이성민, 김다현은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함. '

이렇게 표기 되어있습니다.

근저당권자와 관계가 있는 임차인일 경우 말소기준 권리보다 늦게 전입이 되어도 대항력이 있는 것 인가요?

7 . 두 번째 질문

이런경우 법정 지상권이 성립하나요?

감사합니다.

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ans** 2024.03.21 19:05
안녕하세요. 네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^ 1. 이와 유사한 케이스가 임차인의 지위를 강화하기 위한 목적의 전세권 이라 할 수 있습니다. 즉, 전세권이나 근저당 과 더불어 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추는 것은 임차인의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것이 아니며, 근저당권과 대항력을 함께 갖춘 만큼 대항력으로 인하여 근저당 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제가 발생하지 않기 때문에 2021.11.09 근저당이 말소기준권리 이기는 하나 임차인의 대항력은 그 다음 순위인 2023.01.18 가압류를 기준으로 하게 되는 만큼 대항력을 행사할 수 있습니다. 2. 전원주택에서 흔히 볼 수 있는 경우 입니다만... 신축과 분양 에 대한 전반적인 절차를 공부하시기 바랍니다. 사용승인 및 보존등기 이후 각각의 필지를 분할하기 이전에 경매로 매각이 진행 중 인 것에 불과할 뿐, 토지와 건물 중 어느 하나만 매각이 진행되는 것이 아닌 만큼 법정지상권성립여부를 따질 이유가 전혀 없습니다. 구분소유적공유관계에 있을 뿐 이므로, 추후 다른 토지공유자들과 함께 필지분할을 하시면 됩니다. 경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다. 그 외 궁금한 사항이 있으시면 아래 연락처를 통해 문의 주시기 바랍니다. 대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의. [대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수] 010-5554-6720