건물의 용도와 임대인의 책임
임차인이 상가 임대차 계약을 체결할 때는 내가 경영하고자 하는 업종이 그 상가에 입점할 수 있는지 확인을 해야 하는 것은 당연하다. 이를 위해서 건축물 대장상의 용도를 꼭 확인해야 하는데, 이를 제대로 확인하지 않고 임대차 계약을 체결했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.
하지만, 건축물의 용도 확인은 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 중요하다. 최근에 이와 관련하여 임대인의 책임을 인정한 판례가 나와 소개한다.
A의 동생은 C 회사가 소유한 건물에서 편의점을 운영하고 있었다. A의 동생은 2012년부터 편의점을 운영하고 있었는데, 담배소매인 지정을 받아 편의점에서 담배를 팔 수 있었다. 동생이 편의점을 처음 운영하던 당시에 입주 건물은 근린생활시설로 용도가 되어 있었으나, 임대인은 2016년경 해당 건물의 용도를 공장으로 변경하였다. 이에 따라 동생은 C 회사의 건물에서 계속 편의점 영업을 하고 담배를 판매하는 것은 허용되지만, 다른 사람이 새로 이 점포를 편의점으로 영업 신고하거나 담배소매인 지정을 받는 것은 불가능해졌다.
그런데, A는 2018년 7월 동생이 운영하고 있던 편의점을 양도양수 하는 계약을 체결하였고, 이에 따라 임대차계약서의 임차인을 A로 변경해 달라고 C 회사에 요청했다. 이때 A와 C 회사는 A가 이 점포를 더는 편의점으로 사용할 수 없다는 점을 알지 못했고, C 회사는 A하고 종전과 동일한 내용의 임대차 계약을 맺었다.
A는 편의점의 본사에 가맹계약 양도양수를 승낙할 것을 요청했으나, 편의점 본사는 ‘건물의 용도변경으로 더 편의점의 영업이 불가능’하다는 이유로 가맹계약을 해지하였다.
부동산에 대한 임대차 계약을 체결하면, 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도해야 한다(민법 제623조 전단). 우리가 부동산을 임대하는 이유는 사용하기 위해서이다. 여기에서 사용은 ‘임대 목적에 맞게’ 사용하는 것을 말한다.
따라서 임차인이 계약 때문에 정하여진 목적에 따라 사용․수익하는 데 하자가 있는 목적물인 경우 임대인은 하자를 제거한 다음 임차인에게 하자 없는 목적물을 인도할 의무가 있다. 만약 임대인이 임차인에게 그와 같은 하자를 제거하지 아니하고 목적물을 인도하였다면 사후에라도 위 하자를 제거하여 임차인이 목적물을 사용․수익하는 데 아무런 장해가 없도록 해야 한다.
그런데 위의 사안과 같이 임차목적물에 하자가 발생한 것에 대해 임대인에게 책임이 없거나 임대인이 그 하자 발생 사실을 사전에 인지하지 못한 경우에도 임대인은 임차인에 대해 책임을 져야 할까? 또는 임차인이 임차목적물에 하자가 발생한 것을 사전에 인지하거나 인지 가능성이 있었던 경우라면 어떨까? 이런 경우까지 임대인에게 하자 없는 목적물을 인도하라는 것은 무리가 아닐까?
우리 판례는 “임대인의 임차목적물의 사용․수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다. 또한 임대인이 그와 같은 하자 발생 사실을 몰랐다거나 반대로 임차인이 이를 알거나 알 수 있었다고 하더라도 마찬가지이다.”라고 하여, 이런 경우에도 임대인의 책임을 인정하고 있다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 보증금반환).
위 사안의 경우 임대인 C 회사가 건물의 용도변경이 있었음에도 별다른 검토 없이 A와 기존과 동일한 임대차 계약을 체결한 것이 문제이다. 그 결과 A에서는 임대차 계약에 의해서 정해진 것에 따라 편의점을 운영하는데 장해가 발생하게 되었다. 그리고 이 상황은 임대인인 C 회사가 해결해야 할 문제이다. 실제 사안에서 A는 C 회사에 대하여 ‘임대차 계약에 따라 임차인에게 수용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 위반하였다는 이유’로 손해배상을 청구했고, 승소하였다.
부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사
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