안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

말씀하시는 내용만으로는 제대로 된 답변은 불가능 합니다.

1. 토지만 매각대상 인 이상 법정지상권이 쟁점이 될 것이고 이 경우 법정지상권이 성립하지 않는다고 한다면, 당연히 지상건축물의 용도가 무엇인지에 따라서도 답변은 180도로 달라질 수 있는 문제입니다.
법정지상권이 성립하지 않는다...라고 하셨으나, 그 근거가 무엇인지도 알 수 없고...
말씀하신 대로 법정지상권이 성립하지 않는다면...
지상건축물의 용도가 무엇이냐에 따라서도 접근방식 자체가 달라집니다.
예를 들어, 다세대, 아파트 와 같은 집합건물 이고, 일부 호수에 대해서만 법정지상권이 성립하지 않는 경우라면, 현실적으로 토지의 낙찰자가 지상물의 철거를 구하는 것이 불가능합니다.
아파트 한동 에서 한세대만 철거한다는 것이 현실에서 가능할리 없으니까요.
즉, 이러한 경우라면 법정지상권이 성립하지 않는다라고 해도 크나큰 위험요소는 없을 수도 있습니다.
반면, 해당 건축물이 단독, 다가구 주택이고, 그 건물 전체가 법정지상권이 성립하지 않는다면, 토지의 낙찰자는 기본적으로 토지인도반환청구 및 지상물철거청구를 하겠지요.
이처럼, 물건용도 하나만으로도 여러가지의 경우의 수가 발생하는 사안이기 때문에 말씀하신 내용만으로는 답변이 불가능한 것이 당연한 일 입니다.

2. 건물을 허름하게 내놓거나, 예쁘게 해놓는다는 것의 범위가 무엇인지에 따라서 다르겠으나, 일부러 부시거나 리모델링을 하지 않는 이상 그것이 가능할진 모르겠네요.^^;;
어찌됐든...
위에 답변한 바와 같은 맥락에서...
법정지상권이 성립하지 않는다면, 지상건축물의 용도와 관리상태 등을 종합적으로 따져보고 접근을 하는 것이 보통입니다.
집합건물이라면 당연히 최소한 제대로 된 토지사용료의 청구를 위해서 관리상태가 양도한 건축물을 선호하겠으나, 단독.다가구 등 철거 후 신축, 재건축, 리모델링을 목적으로 한 경우라면 어차피 건물의 상태를 크게 신경쓰진 않습니다.
더군다나...
토지의 낙찰자가 법정지상권이 성립하지 않는 지상건축물에 대한 소유권 취득까지 고려하고 있는 경우라면.... 어차피 법정지상권이 성립하지 않는 지상건축물인 이상 건축물의 관리상태가 큰 영향을 미치진 않습니다.
물론, 이 질문 역시 말씀하신 내용만으로는 명확한 답변은 불가능 합니다.

3. 신건 상태에서 입찰에 참여할지 안할지, 참여하는 사람이 있을지 없을지....는 점집에 가셔서 물어보시는 것이 좋습니다.
당연히, 신건에 입찰을 참여한다는 것은 그에 상응하는 메리트가 있어야 한다는 판단이 있어야 하는 것이고, 따라서 그 메리트가 무엇인지에 대한 구체적인 내용확인이 선행되어야 판단이 가능한 일 이기 때문이지요.
또한...
"입찰하는 사람 입장에서 좀 꺼려지게 하려면???"
이라는 행위를 "경매방해죄" 라 하는 것이고, 이는 형사처벌 대상입니다.
범법행위를 하고 싶은데, 그 방법을 알려달라고 인터넷 상에서 물어보시면....^^;;
물론, 현실에서는 여러가지 편법들이 사용되기도 합니다만, 위법행위에 가까운 편법들이 무엇이냐고 인터넷 상에서 물어보시면 답변을 할 수가 없습니다.
악용할 여지 역시 충분한 것이 현실이기 때문이지요.
참고로...
매각대상에서 제외 된 지상건축물에 해당하는 만큼 해당 건축물의 소유가등기를 해놓든 말든 아무런 상관은 없습니다.
또한, 건물등기사항전부증명서 상 해당 가등기가 선순위인지 후순위인지 알수도 없는 질문 내용으로 그러한 가정 또한 무의미 하겠지만 말이지요.^^;;



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