안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

우선, 아무런 근거도 없이 감정가 5억, 시세4억의 다세대 가 2억에 낙찰이 된다??? 라는 가정은 채권자의 입장에서는 무의미한 가정 입니다.
제3자도 아니고, 채권자 당사자라면 당연히 2억 이라는 낙찰가에 대한 근거가 있어야 하는 것이 당연한 일 입니다.

1. 말소기준권리가 근저당인지 가압류인지 알 길이 없으나, 말소기준권리 이후 등기사항전부증명서 상 모든 권리는 매각을 통해 소멸하는 바, 배당여부 및 전액배당여부와 관계없이 낙찰자가 인수해야 할 등기사항전부증명서 상 권리는 존재하지 않습니다.
매각절차를 통해 배당받지 못한 미배당채권은 당연히 해당 채권자가 해당 채무자에게 청구하겠지요.

2. 채권상계는 채권금액이 아닌 배당금액을 기준으로 합니다.
따라서 근저당-가압류 순이라 할 때... 낙찰가 2.01억 이라면, 근저당 배당 후 채권자 A에게는 배당금액이 없습니다.
즉, 상계대상금액은 0원이 되는 만큼 당연히 2.01억을 대금으로 납부해야 합니다.

3. 이미 앞서 답변드린 만큼 추가답변은 무의미 할 듯 합니다.

채권자...의 질문이라고 하기엔... 상당히 권리분석의 기본조차 숙지하지 못한 상태인 것으로 보여집니다.
잘못 알고 있는 내용을 팩트라 단정짓고 질문을 하시면, 당연히 제대로 된 답변이 가능할린 없습니다.
따라서, 등기사항전부증명서 및 정확한 기초사실관계와 구체적인 내용들을 토대로 보다 명확한 답을 구하시어 추후 대응방안을 강구하시는 것이 바람직해 보입니다.
이러한 과정에 어려움이 있으시다면 굳이 본인이 아니더라도 관련 실무경험이 풍부한 경매전문컨설턴트의 전문상담을 통해 그 답을 구하시는 것이 바람직 합니다.​


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진행자 김명석입니다.


1. 채권자 A가 경매를 신청해서 2억에 낙찰이 되면 무잉여로 경매는 취하됩니다. 경매신청권자에게 배당되는 금전이 없는 무잉여경매이기 때문입니다.
그러나 선순위 은행이 경매를 신청해서 진행한 경매라면 유효한 경매가 되고, 은행은 2억을 배당받고 근저당권은 소멸하며(가압류도 소멸), 낙찰자는 완전한 소유권을 취득합니다. 나머지 2억에 대해 은행은 채무자의 다른 재산이 있다면 가압류를 해서 채권을 보전하려고 하겠지만 채무자의 재산이 없다면 손실 처리하고 그만입니다.

2. 가압류권자가 직접 낙찰을 받을 경우, 상계신청은 배당받을 금액내에서만 가능합니다. 2억1백에 낙찰이 되면 가압류권자에게 배당되는 금액이 없으므로 상계되는 금액이 없습니다. 따라서 낙찰대금 2억1백만원 전액을 납부해야 합니다. 이 경우, 낙찰자가 근저당 채권을 떠안는 일은 없습니다. 근저당권자는 2억을 배당받고 근저당은 소멸합니다.

3. 위 시나리오대로 진행되지 않습니다.



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