동영상강좌
뉴스레터
공지사항
신간도서
부동산뉴스
경매지식
경매의기초
경매이야기(동영상)
경매권리분석
경매관련법률판례
부동산세금
전문가칼럼
부동산사이트
지역개발정책
태인보도자료
부동산생활백서
경매특강
경매서식
이벤트

태인뉴스레터

주임법 상 우선변제권 취득의 안되는 실무사례
출처 부동산태인 등록일 2020-04-21 조회수 984
주임법 상 우선변제권 취득의 안되는 실무사례



안녕하십니까? 박승재 변호사입니다. 오늘은 실무 상 종종 있는 사례인 경매 사건에서 낙찰 등을 원인으로 소유권을 취득할 예정인 자와 임대차 계약을 체결한 후 전입신고 및 확정일자를 부여받은 사안에 대하여 살펴보도록 하겠습니다.

대강의 사안을 다음과 같습니다.

갑은 A 주택의 임의경매 절차에서 최고가 매수신고인의 지위에 있는 자였습니다. 이로 인하여 갑은 A 주택의 소유권을 취득할 예정이 있었습니다. 그와 같은 지위에 있던 갑은 을과 A 주택에 관하여 임대차 계약을 체결하였고, 을은 갑과의 임대차 계약 체결 직후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차 계약서에 확정일자까지 득하였습니다.

갑은 을이 위와 같은 절차를 거친 다음날, 매각대금을 완납하고 병에게 근저당권설정등기를 경료해주었습니다.

이와 같은 경우 을은 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항의 우선변제권을 취득한 것으로 볼 수 있을까요?


관련 법령은 다음과 같습니다.

제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.

제3조의 2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조 제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한「민사집행법」제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

위 사안에 관하여 판례는 다음과 같이 판단하고 있습니다.

주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다. 그런데 원심판결 이유에 의하면, 원고는 종전 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 소외 1(갑)과 2007. 10. 13. 이 사건 주택에 관한 임대차계약을 체결한 후, 같은 달 23일 종전 임차인 소외 2로부터 이 사건 주택을 인도받은 소외 1(갑)로부터 이 사건 주택을 인도받아 같은 날 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았으며, 소외 1(갑)이 같은 달 24일 매각대금을 완납하고 피고에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사실은 알 수 있으나, 소외 1(갑)이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 위 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료는 기록상 찾아볼 수 없다.

그럼에도 불구하고 원심이, 원고(을)가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 소외 1(갑)로부터 2007. 10. 23. 이 사건 주택을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 그 다음날인 2007. 10. 24. 00:00 우선변제권을 취득하였다고 단정한 것은, 주택임대차보호법상 적법한 임대권한에 관한 법리를 오해하거나 그에 관한 심리를 다하지 아니함으로써 판단을 그르친 것이다

결국 판례는 단순히 최고가매수신고인의 지위에 있던 갑의 지위를 임대차 계약을 체결할 수 있는 적법한 권한이 있는 자로 보지 않았습니다. 결국 을은 주택임대차보호법 제3조의 2 제2항의 우선변제권을 취득한 것으로 볼 수 없겠으나, 정확한 사실관계에 따라 소액임차인으로서 일정 금액을 최우선으로 배당받을 수 있는지 여부는 별개로 판단받아야 할 것으로 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사


현재 0/최대 300byte (한글 150자, 영문 300자)
의견달기

◆ 무료열람 추천물건 + 무료열람 추천물건 더 보러가기

천안[02]
2019-11936(2)

천안시 서북구 불당동

638,000,000
446,600,000

제주[06]
2019-25310(3)

서귀포시 안덕면

374,447,940
262,114,000

인천[02]
2019-529027(1)

서구 청라동

590,000,000
413,000,000

안산[04]
2020-1793(1)

광명시 일직동

776,000,000
380,240,000

홍성[04]
2020-158(1)

예산군 덕산면

604,479,120
423,135,000
top▲

지식(용어)검색
즐겨쓰는검색
나의관심물건
나의관심신건
최근 본 물건
 
지식(용어)검색

재미있고 유익한 이번 주 화제의 낙찰 물건 보러가기
낙찰통계를 알면 낙찰가가 보인다