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공유물의 소수 지분권자의 권리
출처 부동산태인 등록일 2020-09-01 조회수 263
공유물의 소수 지분권자의 권리



필자의 경험상 부동산의 공유라는 것은 필연적으로 분쟁의 씨앗을 안고 있다. 어떤 목적 때문에 부동산을 공유하게 되었건, 자신의 의도와는 다르게 부동산 공유지분을 가지게 되었든, 가급적 이른 시일에 정리하지 않으면 법적 분쟁이 생긴다. 이번 칼럼에서 설명할 사례는 최근 바뀐 대법원 판례에서 판시한 공유물의 소수 지분권자의 권리에 관한 것이다.

공유물관리는 원래 공유자들 사이의 협의 때문에 결정해야 한다. 협의가 되지 않으면 과반수 지분에 의해서 결정되는 것이 우리 민법이다(민법 제265조). 그런데 공유물의 소수 지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하고 있는 경우도 있다.

예를 들어 1/2의 지분을 가진 소수 지분권자 A가 다른 공유자와 협의하지 않고, 토지 전체를 점유하면서 토지에 소나무를 심어서 토지 전체를 독점적으로 점유하고 있다고 가정해보자. 이 경우 다른 1/2의 지분을 가진 소수 지분권자 B는 어떤 조치를 취해야 할까?

기존의 대법원 판례에 따르면 소수 지분권자 B는 토지를 독점적으로 점유하고 있는 A에 대해서 토지의 인도를 청구할 수 있었다. 대법원은 이것을 보존행위라고 했는데, 이 사례에 적용해 보면, B는 A에게 공유토지 전부를 자신에게 인도할 것을 청구할 수 있는 것이다.

좀 이상하지 않은가? B나 A나 모두 토지의 소수 지분권자이다. 만약 제3자가 공유물을 무단으로 점유하고 있다면, 공유자 누구라도 이런 무단 점유를 배제할 수 있다. 이게 바로 본래의 의미의 보존행위이다. 그런데 이 사건의 경우 점유배제의 상대방이 같은 공유자이다. 소수 지분권자가 공유물을 독점적으로 점유하고 사용·수익하고 있는 경우와 공유자 아닌 제3자가 공유물을 무단으로 점유하는 경우는 상황이 다르다. 우리 민법에 따르면, 모든 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익할 수 있는데(민법 제263조), 이는 공유자들 사이에 합의나 과반수 지분에 의한 결정이 없어도 가능하다.

물론 공유자라 할지라도 다른 공유자를 배제하고 단독 소유자인 것처럼 공유물을 독점하는 것은 위법하다. 정확히 말하자면, 공유자는 적어도 자신의 지분 범위에서는 공유물 전부를 점유하여 사용·수익할 권한이 있으므로, 자신의 지분 비율을 초과하는 한도에서만 위법한 것이다.

과거의 대법원 판례는 1974년도에 선고된 것인데, 46년 만에 판례가 변경되었다. 이제 소수 지분권자는 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 다른 소수 지분권자를 상대로 공유물의 인도를 청구할 수는 없다. 그럼 자신의 지분권이 침해당하는 것을 그냥 눈 뜨고 보고 있어야만 하는가? 물론 아니다.

먼저, 다른 공유자와 협의를 하여 과반수 지분권을 확보한다면, 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 다른 소수 지분권자에게 공유물 인도를 청구할 수 있다. 다음으로 민법 제214조에 따른 방해배제청구권의 행사이다. 공유자는 자신의 지분권 행사를 방해하는 행위에 대해서 민법 제214조에 따른 방해배제청구권을 행사할 수 있고, 공유물에 대한 지분권은 공유자 개개인에게 귀속되는 것이므로 공유자 각자가 행사할 수 있다. 공유물에 대한 방해배제 청구를 통해 공유토지에 무단으로 심거나 건축한 지상물도 철거나 수거를 청구할 수 있게 된다.

구체적으로 살펴보면, 사례의 경우 지분권자 A가 심은 소나무는 그 존재 자체로 다른 공유자의 공유토지에 대한 점유·사용을 방해하므로, 지분권자 B는 방해배제청구권으로 이 소나무의 제거를 청구할 수 있다. 만약 이 소나무의 제거 이후에도 지분권자 A가 여전히 공동점유를 방해하는 행위를 하고 있다면 방해행위의 금지를 청구할 수도 있을 것이다.

우리 대법원은 “원고는 공유물의 종류(토지, 건물, 동산 등), 용도, 상태(피고의 독점적 점유를 전·후로 한 공유물의 현황)나 당사자의 관계 등을 고려해서 원고의 공동점유를 방해하거나 방해할 염려 있는 피고의 행위와 방해물을 구체적으로 특정하여 그 방해의 금지, 제거, 예방(작위·부작위의무의 이행)을 청구하는 형태로 청구 취지를 구성할 수 있다.”라고 판시하고 있다.

일단 필자는 어떤 물건을 남과 같이 가지고 있는 것을 추천하지 않는다. 소송을 제기하거나 조정을 할 때도, 가능하면 공유지분을 설정하는 행위를 하지 않는다. 앞으로 분쟁이 발생할 것이 뻔하기 때문이다. 소위 기획부동산도 끝까지 안 팔리고 골칫덩어리로 남게 되는 것이 대부분 소유형태가 공유이기 때문이다. 부동산에 공유지분을 설정할 때에는 한 번 더 생각하고 결정하는 것이 필요하다.

부동산태인 칼럼니스트 로펌고우 고윤기변호사


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