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공유지분경매와 공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권 행사
출처 부동산태인 등록일 2021-08-10 조회수 1373
공유지분경매와 공유물분할경매에서 공유자의 우선매수권 행사



경매물건 중에는 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 일부 지분만 경매로 매각이 되거나 공동으로 소유하고 있는 부동산의 분할을 위해 경매에 부쳐지는 물건들이 상당수 등장한다. 전자를 공유지분경매라 하고, 후자를 공유물분할을 위한 경매라고 하는데 언뜻 보면 같아 보이는 이 둘 사이에는 상당한 차이가 존재한다.

우선 경매의 종류부터가 다르다. 공유지분경매는 실질적 경매절차에 해당하지만 공유물분할을 위한 경매는 실질적 경매의 형식을 빌은 것일 뿐 사실상 형식적으로 진행하는 경매절차이다. 따라서 전자는 경매신청채권 회수를 위한 채권이 존재하고 더불어 채권자, 채무자가 존재하나 후자는 그러한 채권채무관계가 없거나 경매를 신청하였음에도 배당에 참가할 권리가 없다. 공유물분할을 위한 경매와 더불어 상속재산분할을 위한 경매, 유치권에 기한 경매 등이 형식적 경매의 대표적인 예이다. 형식적 경매절차에서는 경매신청채권자가 아니라 그냥 신청인이고, 채무자가 아니라 상대방에 불과하다.

둘째, 공유물의 경매범위가 다르다. 예컨대, 어떤 부동산을 A, B가 각각 1/2씩 공동으로 소유하고 있는 경우 A지분에 설정된 담보권의 실행으로 A의 지분만 경매로 매각되는 경우를 공유지분경매라고 한다. 반면 공유물분할을 위한 경매는 A, B가 각각 1/2씩 공동으로 소유하고 있는 것은 같으나 공유지분경매와 달리 경매범위는 A, B가 소유하고 있는 지분 모두가 해당된다.

셋째, 경매의 목적도 서로 다르다. 공유지분경매는 채권자의 일반채권 또는 담보채권에 기해 채권의 회수를 목적으로 경매를 신청하지만, 공유물분할을 위한 경매는 채권회수가 목적이 아니라 공유물을 경매로 매각함으로써 발생되는 현금을 서로 나눠 갖는데 그 목적이 있다. 분쟁의 대상인 재산을 정리한다는 데에 의미가 있다고 보면 된다. 따라서 공유물분할을 위한 경매의 경우에는 경매에 이르기 전까지 공유자간에 분할협의, 분할소송(분할조정) 등의 단계를 거쳤음에도 불구하고 부동산의 특성상 또는 여타 다른 이유로 협의분할이 안 돼 공유자의 일방이 현금화를 위해 공유물 전체에 대한 경매를 신청하게 된다.

마지막으로 공유자우선매수권 행사 여부에도 차이가 있다. 공유지분경매에 있어서는 A지분이 경매로 매각 시 다른 공유자인 B에게 우선매수권이 인정된다. 따라서 B는 공유자우선매수권을 행사하여 다른 입찰자가 있는 경우에는 최고가매수인의 입찰가격으로, 다른 입찰자가 없는 경우에는 매각기일의 최저매각가격으로 A지분을 매수할 수 있게 된다.

반면에 공유물분할을 위한 경매에서는 공유자들은 경매로 매각되는 공유물에 대해 우선매수권이 인정되지 않는다. 공유자는 모두 분할의 상대방으로서의 똑같은 지위를 가지고 있기 때문에 공유물에 대한 재산분할 다툼으로 경매가 진행됨에도 불구하고 어느 특정한 공유자에게 우선매수권을 행사할 수 있게 하면 형평성의 원칙에도 반한다는 것이 그 취지이다.

그러나 만약 공유지분경매와 공유물분할경매가 경합한다면? 그땐 얘기가 사뭇 달라진다. 예를 들어보자.



(출처: 부동산태인)

남편의 사망으로 인해 남편과 아내가 각각 1/2씩 공유하고 있었던 상가건물 중 남편의 지분 1/2이 아내와 자식3명에게 상속이 됐고, 이 상속재산을 두고 모친과 자식 3명 사이에 발생한 재산분쟁 끝에 모친이 상속재산분할을 위한 경매를 신청(천안지원9계, 2020타경3061호[1] 사건 참조)한 사건이다.

이 경우 공유자 신분인 상속인들은 공유자 우선매수권 행사가 가능할까? 위에서 언급한 것처럼 원칙상 공유물분할을 경매에서 공유자, 즉 모친을 포함한 상속인 4명은 우선매수권을 행사할 수 없다.

그러나 애시당초 상가건물을 남편과 자신이 1/2씩 공유하고 있었던 모친의 경우는 자식 3명과 달리 상속재산의 상속인으로서의 지위, 즉 상속재산(공유물)분할 당사자인 공유자로서의 지위뿐만 아니라 경매대상이 아닌 공유지분권자로서의 지위를 겸하고 있기 때문에 공유자우선매수권 행사가 가능해진다.

결국 모친은 자식 3명보다 월등한 지위를 이용하여 상속재산분할을 위한 경매를 신청하게 됐고, 1/2지분경매였음에도 불구하고 6명이 경쟁입찰한 2회차 경매에서 공유자우선매수권을 행사해 최고가매수인이 됐다. 최고가매수인이 된 모친이 향후 매각대금(약 8억6800만원)을 납부할 수 있을지는 두고 봐야겠지만 어찌됐든 공유자의 지위를 절묘하게 이용하여 자식들로부터 1/2지분마저 취득함으로써 완전체로서의 건물 소유자가 된 다소 웃픈 사례가 아닐 수 없다.

부동산태인 칼럼니스트 ㈜이웰에셋 이영진 대표 (세종사이버대학교 겸임교수)
경매초보자를 위한 입문서 <손에 잡히는 경매> 저자


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