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지분 낙찰 후 공유물분할경매로 진행된 사례분석
출처 부동산태인 등록일 2022-02-28 조회수 1059
지분 낙찰 후 공유물분할경매로 진행된 사례분석


물건을 검색하다 보니 성남시에 소재하는 은행주공아파트를 보게 되었는데요. 경매사건번호가 2017타경 으로 시작되어 보게 되었습니다. 2022년에 2017타경 경매사건 보는게 쉽지는 않으니까요

(출처 : 부동산태인)

28평형이고 경매신청일이 2017년 6월 14일로 되어 있습니다.

(출처 : 부동산태인)

말소기준권리보다 앞선 가등기가 있습니다. 매각명세서에 가등기권자가 담보가등기로 신고한 내용이 나옵니다. 담보가등기도 말소기준권리에 들어가나 이 경우는 일부지분에 설정이 되어 있는 가등기여서 말소기준권리는 안됩니다.

(출처 : 부동산태인)

최근 16명이 응찰하여 약7.77억에 낙찰이 되었습니다. 가만보니 임의경매인데 청구액이 “0원”입니다. 청구액이 0원이거나 1원, 이런 경우는 공유물분할 경매인 경우입니다.

(출처 : 부동산태인)

매각물건명세서에 공유물분할을 위한 경매라고 나와 있습니다.
어떠한 부동산이 공유형태로 소유자가 여러명일 때 자기지분만 매각을 할수 있으나 거래하기가 쉽지 않을것입니다. 이럴 때 지분권자가 할수 있는게 공유물분할 소송입니다. 공유물 분할의 원칙은 현물분할인데요. 부동산을 공유지분권자들의 합의하에 현물분할하기는 거의 불가능할 것입니다. 그렇다보니 공유물분할 소송에서 가액분할로 판결을 받아 경매절차를 통해 낙찰이 되면 그 매각대금으로 공유자들이 지분비율만큼 배당을 받아가 공유형태가 해소 되게 됩니다.

(출처 : 부동산태인)

등기사항전부증명서를 확인해 보니 2016년에 1/3 지분을 낙찰받은 법인이 있습니다. 이 법인이 2017년에 경매를 신청했습니다. 2016년에 낙찰받아 공유물분할 소송을 통해 판결을 받아 이 경매를 신청한 것입니다.

2016년 경매사건을 보겠습니다

(출처 : 부동산태인)

1/3 지분만 경매가 되어 감정가는 1.17억 이었습니다

(출처 : 부동산태인)

당시 낙찰가는 약 1.2억원입니다.

이번 공유물분할 경매에서 약7.77억에 낙찰이 되었으므로 1/3이면 대략적으로 2.6억정도의 배당금을 받게 될 것입니다. 정확히는 담보가등기권자가 있으므로 가등기권자에게 배당하고 남은 돈을 수령하게 될 것입니다. 앞서 등기사항 전부증명서를 보면 소유권이전등기를 한 날 같은날 가등기를 설정했습니다. 소유자인 법인과 아주 가까운 개인일것으로 추정됩니다.

이렇게 일부 지분이 경매에 나온 경우 낙찰을 받아 다른 지분권자에게 매각을 하거나 추가로 지분을 사올수도 있지만 이러한 협의가 안된다면 공유물분할 소송을 통해 매각을 하고 수익을 내는 방법이 있는 것입니다. 이때 공유물분할소송에 대한 비용, 낙찰부터 배당받을때까지의 시간, 보유&양도시 세금 등을 고려하여 적정 가격에 입찰을 해야 할 것입니다. 또한 경우에 따라서는 가액분할이 안될 수도 있으므로 처음에 지분형태로 입찰시 전문가의 자문 등을 통해 다각도로 검토를 해야 합니다.

예전에 비해 지분만 전문적으로 투자하는 분들도 많아져 생각보다 경쟁률은 좀 있을수 있지만 그래도 수익을 낼수 있는 기회가 많으므로 잘 눈여겨 보실필요가 있겠습니다.

부동산태인 칼럼니스트 우리에셋공인중개사사무소 우광연 대표


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