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주택임대차에서의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 총정리
출처 부동산태인 등록일 2022-03-14 조회수 8230
주택임대차에서의 묵시적갱신과 계약갱신요구권 총정리

1. 묵시적 갱신이란?
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신이다(주택임대차보호법 제6조①).

2. 묵시적 갱신의 효력
[임대차계약]
이 경우 임대차의 존속기간은 2년이 된다.
임차인은 2년이 되기 전 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 통지후 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생된다(주택임대차보호법 제6조의2).
[경매에서의 보증금 보호]
전세보증금도 최초의 계약이 연장되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.

3. 계약갱신요구권이란?
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있으며 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(법제6조의3)
임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권은 행사할 수 있다(법제6조의3 ②)

4. 계약갱신요구 방법
개약갱신요구는 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 한다.
임대인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등으로 하면 된다.

5. 계약갱신요구의 효과
[임대차계약]
계약갱신요구권에 의해 연장된 임대차의 존속기간은 2년이다(법제6조의3 ②). 그러나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월후에 계약해지의 효력이 발생한다(법제6조의3 ④).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임(월세)과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(법제6조의3③). 증가는 5%의 범위내에서 증가될 수 있다(법제7조 ②)
[경매에서의 보증금 보호]
대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.
만약 보증금의 감소가 있었다면 보호에서 문제가 되지 않으나, 보증금의 증가가 있었다면 그 증가분은 갱신일 이후의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 만약 갱신일 전에 담보권이 설정되었다면 증가분은 후순위권리가 된다. 물론 갱신일 전의 최초 보증금은 선순위가 유지된다.

6. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
임대인은 다음 어느 하나의 사유에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(법제6조의3 ①)
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 : 2기의 차임이란 예를 들어 월세 50만원인 경우, 100만원의 월세를 연체한 사실이 있는 경우를 말한다
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
· 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
· 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
· 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우


7. 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신을 거절하였으나, 실거주가 아님이 명백한 경우의 손해배상
임대인은 계약갱신이후 2년동안 실제 거주를 하여야 함에도 불구하고, 이를 이행하지 않은 경우 임차임이 입은 손해를 배상해야 한다(법제6조3 ⑤)
손해배상액은 당사자간의 합의가 없다면, 다음 금액중 큰 금액이 된다.
- 계약갱신당시의 월세 3개월분 : 갱신거절 당시 월세(월세 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 법제7조의2 각 호 중 낮은 비율(2022년3월14일 현재 연1%)에 따라 월 단위의 차임(월세)으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액으로 법에서 정의하고 있다.
- 새로운 세입자의 전월세 임대료와 임차인의 거절당시 임대료의 차액의 2년분 : 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임(월세)과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액으로 법에서 정의하고 있다.
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입증할 수 있는 손해액 : 임대인이 실제 거주 한다는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액


8. 묵시적 갱신된 임차인에게 추가로 2년을 더 임차할 수 있는 계약갱신요구권이 있는지?
있다.
계약갱신요구권은 행사할 수 있는 권리이므로, 행사를 하지 않고 묵시적으로 갱신된 임대차계약에 대해서는 계약갱신요구권이 살아있다. 따라서 이 경우 임차인은 기존 2년+묵시적갱신 2년+계약갱신요구권에 의한 2년을 합하여 6년을 임차할 수 있다.

9. 묵시적 갱신을 방지하려면?
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시해야 한다.
개약갱신 저절의사는 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 한다.
임차인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등으로 하면 된다.

10. 임차인과 임대인이 기존의 임대차계약 만료후 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 임대인과 임차인은 모두 조심해야 한다.
[임대차계약]
계약갱신요구권 다시 1회 부활된다.
새로운 임대차계약이 되는 것을 방지하기 위해서는 특약사항에 기존 임대차계약에 대한 갱신계약임을 명시해야 한다.
[경매에서의 보증금 보호]
새로운 임대차계약일로부터 우선변제권이 생기므로 임차인은 후순위가 되지 않도록 조심해야 한다.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범


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