안녕하십니까. 법률사무소 심원의 박승재 변호사입니다. 오늘은 지상물매수청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 우리 법제는“건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적”으로 한 토지 임대차의 기간이 만료한 경우, 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인이 임대인에게 이를 매수 청구할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 이와 같은 매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물 등의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위함이 그 취지라고 할 수 있습니다.

A는 B 소유의 나대지를 임차한 후 그 지상에 자그마한 한옥을 건축하였습니다. A는 본인 가족들의 노후 생활을 위해 B 소유의 나대지를 임차한 다음 그 지상에 한옥을 건축한 것이었는데요. 단, 법률 문외한이고, 실거주 목적이었던 A는 이를 보존등기하진 않았고, B에게만 한옥을 건축할 예정이라고 얘기한 상태였습니다. 그 이후 상당한 기간 동안 A는 그 한옥에서 거주하였으나, 슬슬 전원생활이 지겨워진 A는 한옥을 C에게 매도한 다음 서울로 이사를 하였습니다.

B는 한옥에 거주하고 있던 C를 상대로 임대차 기간 만료를 원인으로 한 건물 철거 및 토지 인도를 요청하였습니다. C는 B에게 임대차 기간 연장해주거나 한옥을 매수해줄 것을 요청하였으나, B는 무허가 미등기 건물이므로 건물 매수 청구권이 없다고 맞섰습니다.

과연 누구의 말이 맞는 걸까요?

관련 법률부터 살펴보도록 하겠습니다.

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

이에 관하여 법원에서는,

“민법 제643조가 정하는 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 가지는 지상물매수청구권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약이 종료되었음에도 그 지상 건물이 현존하는 경우에 임대차계약을 성실하게 지켜온 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상 건물의 매수를 청구할 수 있는 권리로서 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이므로, 특별한 사정이 없는 한 행정관청의 허가를 받은 적법한 건물이 아니더라도 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 될 수 있다. 그리고 건물을 매수하여 점유하고 있는 사람은 소유자로서의 등기명의가 없다 하더라도 그 권리의 범위 내에서는 그 점유 중인 건물에 대하여 법률상 또는 사실상의 처분권을 가지고 있다. 위와 같은 지상물매수청구청구권 제도의 목적, 미등기 매수인의 법적 지위 등에 비추어 볼 때, 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다.”

고 판시하였습니다.

결국 민법 상 지상물매수청구권은 건물의 등기 여부와는 별개로 건물이 현존하고 있다면 그 권리를 인정받을 수 있다는 것이 법원 판단이었습니다. 생각건대 이와 같은 미등기 건물에 대한 지상물매수청구권을 인정한다 하더라도 임대인의 입장에서는 적정 가액으로 현존하는 건물을 매수하는 것이므로 경제적 피해가 없는 반면, 만약 이를 인정하지 않는다면 이로 인한 임차인의 경제적 피해가 너무 크다는 점 등을 감안한다면 위 법원의 판단은 일응 타당한 것으로 사료됩니다.

부동산태인 칼럼니스트 법무법인 심원 박승재 변호사