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권리의 개념과 그 종류를 알아야 권리분석의 걸음마를 뗄 수 있다.
출처 부동산태인 등록일 2022-05-03 조회수 636
권리의 개념과 그 종류를 알아야 권리분석의 걸음마를 뗄 수 있다.

부동산 경매는 앞에서 본 바와 같이 채권자, 채무자, 임차인와 같은 이해관계인들이 복잡하게 얽혀있음을 알 수 있다. 당연히 서로의 권리에 대한 분쟁과 다툼이 많을 수 밖에 없다. 그래서 경매에서 권리라는 법적인 효력의 이해는 필수적인 사항이다.
권리는 일정한 이익을 누릴 수 있는 법적인 힘을 일컫는다. 법적이라는 의미는 공적기관에 의해 공인된 강제집행을 의미한다.
사례로 현실세계에서도 빈번하게 발생하는 사건이다. 'A‘라는 사람의 토지에 'B'가 권원없이 불법으로 건축물을 건축후 사용, 수익을 통해서 이익을 향유하고 있다고 가정하자. 이 경우 ’A‘ 토지에 대한 소유권을 가지고 있고, 사용, 수익, 처분의 권능을 사용할 수 있다. 그런데 ’B‘에 의해서 사용, 수익의 권능이 침해를 당하고 있는 상황이다. 이 경우 'A'는 국가의 도움을 받아서 ’B'가 건축한 건물을 철거할 수 있는 청구권을 가지게 되는 것이다. 바로 이러한 개념이 권리이다.

권리의 종류에는 어떤 것이 있을까? 크게 물권과 채권으로 나눌 수 있다. 사실 법학을 전공하지 않으면 이 개념에 대해서 알기가 쉽지 않다. 이해를 돕기위해 예를 들어보겠다. 'A'라는 사람은 100억의 자산을 보유한 갑부이다. 그리고 해당 자산을 2개의 그룹으로 나누어 관리하고 있다. 1번 그룹은 토지, 건물, 항공기, 선박이고 2번 그룹은 예금, 채권등으로 구성되어 있다. 이 중에서 물권과 채권은 각각 어떤 것일까? 정답부터 말하자면 1번 그룹은 물권이고 2번그룹은 채권에 해당한다. 1번 그룹은 물건의 실체가 눈에 보이면서 직접 지배를 통해 소유권을 행사하고 있다. 반면 2번 그룹은 상대방에게 예금 및 채권반환청구라는 행위를 통해서 청구하는 형태로 이루어져 있다. 이해를 돕기 위해 개념을 확장해 보겠다.

물권의 경우은 내 토지를 제3자가 침해하는 경우, 소유권에 의해서 국가의 도움을 받아 철거청구를 할 수 있다. 바로 이런 특징을 배타성이라고 한다. 반면 대다수의 채권은 상대방과의 약속을 통해 성립된 권리를 바탕으로 재산권을 행사하기 때문에 제3자의 침해에 대해서 권리를 주장 할 수 없다. 예를 들어 ‘A'가 'B'에게 1월 1일에 1억을 빌려주고 6월 30일에 받기로 하는 금전계약을 하였다. ’B'는 사업을 확장하면서 자금이 부족하여 ‘C'에게 3월 1일 1억을 빌렸고 6월 30일에 상환하기로 하였다. 만기인 6월 30일에 ’A‘가 지각하여 ’C‘가 먼저 1억을 수령해 버렸다. 이런 경우 ’A'는 ‘C'에게 1억을 돌려달라고 요구할 수 있을까? 불가능하다.

‘A'와 ’C‘가 법률관계에 놓여있는 것이 아니기 때문이다. 바로 이런 개념을 이해하는 것이 물권과 채권을 정확히 아는 것이다. 채권의 상대방에게 재산의 거래를 통해 특정기간에 반환을 하는 형태이기에 대여물 속성에 따라 금전(돈)채권과 비금전(안돈)채권으로 구성되있다. 물권은 크게 소유권과 사용, 수익, 처분의 권능 중 일부가 모자란 제한물권으로 나눌 수 있다. 제한물권에 속해 있는 용익물권과 담보물권으로 구분된다. 용익물권은 사용, 수익할 수 있는 권능을 가진 전세권, 지상권, 지역권이 있다. 담보물권은 처분할 수 있는 권능을 가진 유치권, 저당권, 질권이 있다. 각 권리에 대한 구체적인 내용은 권리분석편에서 자세히 다루도록 하겠다.

앞에서 언급한 물권과 채권은 크게 2가지의 방법에 의해 발생한다. 바로 법률행위와 법률의 규정에 의해서 이다. 첫 번째, 법률행위란 약속을 의미하며, 계약이라고 이해하면 쉽다. 매매계약서, 전세계약서 작성등이 여기에 해당된다. 즉, 계약서에 기재된 조항과 특약에 의해 상대방에게 청구할 권리가 생기는 것이다. 두 번째, 법률규정이란 민법, 상법, 형법등의 법조문에 규정된 내용을 바탕으로 성립하는 권리를 의미한다. 뒤에서 배우게 될 법정지상권(민법 366조)이나 부당이득반환(민법 741조)등이 대표적이다.

부동산 매매계약을 기준으로 권리발생에 대해 알아보자. ‘A’는 자신이 보유한 주택을 'B‘에게 처분하기로 하였다. 이때 매도자 ’A'의 청약과 매수자 ‘B’의 수락에 의해 매매계약을 성립하게 된다. 계약의 성립으로 각 당사자들은 자신의 입장에서 권리가 발생하게 된다. 매도자 'A‘는 대금을 받을 권리와 함께 대금지급청구권이 생기게 되고, ’B'는 소유권이전등기를 받을 권리와 함께 소유권이전등기청구권이 생기게 된다. 이외에 등기권리증을 양도할 의무와 대금을 지급할 의무가 동시에 만들어 진다. 임차인이 보증금과 사용료를 지급하고 임차물의 사용, 수익권을 가져오는 것 역시 논리가 일맥상통한다. 여기서 핵심은 이렇게 권리가 만들어 질 수 있다는 것이다.

우리가 지금 공부하게 될 경매도 입찰이라는 법률행위와 규정을 통해서 소유권리를 가져오는 행위인 것이다. 부동산 경매에는 여러 물권과 채권관계가 얽혀있기 때문에 현명한 경매투자를 하기 위해서는 권리의 개념, 종류, 발생원인을 알아야 한다. 이렇게 기초지식을 쌓아야 경매성공 투자를 위한 걸음을 멈추지 않고 계속해 나갈 수 있다.

부동산태인 칼럼니스트 강부자부동산스터디 대표 부동삶


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