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경매에서 "제시외 건물"은 무엇을 의미하는가?
경매에서 물건 중 제시외 건물이라는 내용이 있습니다.
경매대상인 토지 위에 있는 경매대상이 아닌 건물을 말합니다.
《제시외 건물 종류》
미등기 건물, 무허가부속건축물인 경우, 사용승인을 필하지 않은 건물, 부합물 및 보일러실, 고가의 정원수 및 정원석, 옥외화장실, 옥탑방이나 보일러실, 공장에 딸린 창고컨테이너 등.
제시외 건물이란 해당 경매물건에 속한 건물이 공부상(등기부상, 건축물대장상 등)에는 존재하지는 않지만, 법원경매에서 감정평가사가 직접 현장에 방문해서 조사한 결과 건물이 존재하는 경우를 말합니다.
각 경매물건마다 다르지만 제시외 건물 감정가에 포함이라는 내용이 있다면 공부상으로는 미등기 건물이지만 실질적으로 소유자의 존재를 알 수 있기 때문에 이를 경매대상에 포함시킨다는 말입니다. 제시외 건물이 경매대상 물건에 포함되어 감정평가가 이뤄지게 되었다면 최고가매수인이 제시외 건물의 소유권을 취득하는데 아무런 문제가 없다고 할 것입니다.
중요한 것은 제시외 건물이 경매 대상에서 제외될 경우인데. 제시외 건물이 경매대상 목적에서 제외될 경우 최고가매수인은 제시외 건물의 소유권 확보는 뒤로하고 잘못하다가는 법정지상권 문제를 깊이 생각해 보아야 할 것입니다.
경매물건에 제시외 건물이 감정평가에 포함되어 있지 않을 경우 많은 횟수로 유찰됨을 알 수 있을 것입니다.
《처리방법 예시》
1) 건물주를 찾아가 협의를 통해 매입방법
2) 제시 외 건물이 “부합물 또는 종물”인지 여부 판단.
(“부합물 또는 종물”에 해당되는 경우이면 최고가매수인(낙찰인)이 제시외 건물의 소유권을 행사할 가능성이 큼)
〔 부합물이란 목적부동산과 결합해 하나의 일체를 이룬 건물을 의미하는 것이며, 분리할 경우 그 물건이 훼손된다거나 과다한 비용을 들여야 하는 경우 〕
부합물에는 토지의 부합물과 건물의 부합물로 나눌 수 있는데 토지의 부합물은 정원수, 정원석, 수목, 돌담 등이 있고, 건물의 부합물에는 주택의 외부에 덧붙여 지은 부엌, 건물에 증축한 방 등이 이에 속한다 할 수 있습니다.
이에 비해 종물은 일정한 물건에 부속되어 주물의 사용에 도움을 주는 물건으로 농장의 부속시설이나 주택, 건물창고 등이 이에 해당합니다.
제시외 건물이 부합물과 종물이 아니라면
법정지상권의 문제를 생각해야 보아야 하는데, 법정지상권의 문제가 성립이 안 될 시에는 그 물건을 매입하거나 건물철거소송을 통해 해결하면 됩니다.
법정지상권의 성립요건 등을 따져보면 또한 많은 도움이 될 것입니다.
민법상의 주물과 종물 중에 종물이거나 부합물들은 제시외 건물이더라도 크게 신경 쓸 필요가 없으며, 종물이나 부합물은 독립된 건물로서의 효용가치가 없다고 보시면 됩니다.
시골 촌에 가보면 아직도 본 건물과 따로 떨어져 있는 허름한 화장실이나 창고 등을 보게 될 것입니다. 본 건물을 매매하게 되면 본건물만 사게 되는지요? 아니지요 당연히 부속된 화장실과 창고는 공적장부에 없다하더라도 매수인이 그 건물을 함께 사게 되는 것입니다. 이럴 경우 화장실이나 창고가 종물이 되는 것입니다.
경매물건에서 제시외 건물이 있을 경우 감정가격에 그 물건이 포함되어 있는지, 아니면 포함이 안 되었다면 법정지상권이 성립이 될 수 있는 여지가 있는지를 꼼꼼히 권리분석을 해 보아야 됩니다.
제시외 건물은 경매계에서 법원에서 지정한 감정평가사에게 경매신청채권자가 첨부한 부동산목록의 감정평가를 의뢰하게 됩니다. 감정평가사가 현장조사에서 제시된 목록외의 건물 등이 있을 때 붙여지게 되는 것이고, 경매신청채권자가 첨부한 부동산 목록은 공적장부에 등재된 내역으로 작성이 되어 있으므로 제시외 건물은 낙찰자가 취득할 수도 있고 취득을 못할 수도 있는 것입니다.
감정평가서를 보면 토지와 건물외에 제시외 건물이 표시되어 있고 감정가격에 포함되어 있음을 알수 있습니다. 제시외 건물중에서 “3동 평가외” 도 있는데 이는 매각으로 낙찰자가 소유권을 취득할수 없는 물건입니다. 감정평가서를 검토해 보게 되면 3동은 컨테이너박스임을 알수 있습니다.
감정평가서에 제시외 건물들은 대부분 점선으로 표시가 되어 있으므로 감정평가서를 세심히 살펴볼 필요가 있다할 것이며, 현장조사에서도 감정평가서상의 도면으로 확인을 할 필요가 있겠습니다.
제시외 건물의 개념을 잘 이해하시고 감정평가서를 자세히 살펴보시고, 현장에 가서 임장활동을 행할 시에 위의 있는 내용 등을 잘 검토하시어 제시외 건물을 낙찰 받고 취득하는데 많은 도움이 되시고 실수가 없도록 철저히 권리분석을 잘하셔야 되겠습니다.
태인경매 칼럼니스트 청당부동산경매학원 김동빈 교수
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