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법무법인 테미스 박승재 변호사

전) 법무법인 성의 소속변호사
전) 법무법인 대지 부동산팀 소속변호사
전) 법무법인 이인 소속변호사
두산타워, LH공사, 한국도로공사 신반포 제1차 재건축조합 등 자문 및 소송 수행

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가계약금을 건 부동산 매매 계약, 쉽게 해지할 수 있을까
분야 법률 조회 610
가계약금을 건 부동산 매매 계약, 쉽게 해지할 수 있을까









안녕하십니까. 박승재 변호사입니다. 오늘은 어려운 법리는 아니나, 부동산 매매 계약 실무 상 가장 많이 문제되는 가계약금을 주고 받는 문제와 이후 계약 해지 문제 등에 관한 초보자 분들의 궁금증을 해결해보고자 합니다. 하나의 사실관계를 상정하여 쉽게 설명드려 보겠습니다.



대강의 사안을 다음과 같습니다.



A는 B 소유의 아파트를 7억 원에 매수하기로 마음 먹었습니다. 좀 더 구체적으로 A와 B는 해당 아파트에 관하여 계약금 7천만 원, 중도금 2억 3천만 원, 잔금 4억 원으로 계약하고, 소유권이전등기는 잔금 지급과 동시에 이행하기로 약정하였습니다.



A는 계약 당시 해당 아파트를 누가 먼저 매수할까 겁이 나 서둘러 매매 계약을 구두로 체결하면서 계약 당일에는 가계약금 조로 500만 원만 지급한 후 이틀 후 정식 계약서를 작성할 때 나머지 6천5백만 원을 지급하기로 하였습니다.



A는 무슨 연유에선지 마음이 바뀌어 위 부동산 매매 계약을 해지하고 싶어졌습니다.






과연 A는,

① 빠른 시간 내에 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하면, 가계약금을 돌려 받을 수 있을까요?

② 아직 계약서를 작성하기 이전인데 무효로 만들 방법이 있을까요?

③ 만약 위 계약이 유효하여 A가 위약금을 물고 계약을 해지해야 한다면 위약금은 얼마를 물어야 할까요?



관련 법령은 다음과 같습니다.



민법 제563조(매매의 의의) 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.



민법 565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.



1. A가 빠른 시간 내에 계약을 해지하겠다는 의사를 표시하면, 가계약금을 돌려 받을 수 있을까요?



원칙적으로 A는 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 법률 상 계약은 계약 성립 시점부터 그 효력이 발생하고, 이로 인하여 양 당사자에게 계약의 구속력이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 계약 상 특약 혹은 특별한 사유가 있지 않는 한 원칙적으로 A는 아무리 빠른 시점에 계약 해지의 의사표시를 한다 하여도 일방의 의사표시만으로는 계약을 해지할 수 없습니다.



2. 아직 계약서를 작성하기 이전인데 무효로 만들 방법이 있을까요?



앞서 언급한 바와 같이 법률 상 계약은 계약의 성립 시점부터 그 효력이 발생하고, 계약의 성립은 반드시 계약서의 작성을 필요로 하지 않습니다. 즉, 계약서 작성은 계약 성립의 효력 발생 조건이 아닙니다.



결국 양 당사자의 의사 합치가 있다면 그것으로써 계약은 성립을 하는 것이고, 그 방법은 크게 중요하지 않습니다. 그렇기 때문에 간혹 전화로만 얘기했다거나 계약서를 아직 쓰지 않았다는 식의 주장은 받아들여지지가 않습니다.



3. 만약 위 계약이 유효하여 A가 위약금을 물고 계약을 해지해야 한다면 위약금은 얼마를 물어야 할까요?



이에 관하여 유명한 판례가 있어 이를 첨부합니다.



매도인이‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은‘실제 교부받은 계약금’이 아니라‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였습니다.



결국 A가 자신의 단순 변심으로 인하여 부동산 매매 계약을 해지하고 싶다면, 500만 원이 아닌 7천만 원의 위약금을 물어야지만 계약을 해지할 수 있습니다.



부동산태인 칼럼니스트 법무법인 테미스 박승재 변호사



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