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세종사이버대학교 자산관리학부 건축·도시계획학과 교수 전재일

현 세종사이버대학교 자산관리학부 건축,도시계획학과 교수
현 경기주택도시공사 기술자문위원 (실시설계, 공기적정성 검토)
현 미국건축사, 한국건축사, LEED AP BD+C
전 현대종합설계건축사사무소 근무 (2011~2022)
전 Skidmore, Owings and Merrill LLP, BIM technician 근무(2011)

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제 건물도 맞벽 건축으로 지을 수 있을까요?
분야 부동산 조회 3385
제 건물도 맞벽 건축으로 지을 수 있을까요?





[맞벽, 합벽 건축의 정의]

맞벽 건축은 양 필지 간의 건축물들 사이에 공지를 두지 않고 좌, 우 또는 양측 벽을 맞대어 50cm 이내로 짓는 방식을 말한다. 민법에 따라 건축물은 프라이버시를 위해 인접대지경계선(내 땅의 경계)에서 50cm 이상을 띄우고 지어야 하지만, 지자체에서 정한 ‘맞벽 건축가능 지역‘에서 양 건축주의 협정서로 예외를 둘 수 있다. 반면, 맞벽 건축의 일종인 합벽 건축은 맞벽 건축에서 한발 더 나아가 양측 건물의 벽을 아예 붙여서 마치 하나의 건물처럼 보이게 하는 방식이다.






그림 . 맞벽 건축과 합벽 건축의 정의와 구분

(출처: everything I care about, https://why-not-now.tistory.com/ )



[맞벽 건축의 장점]

장점은 크게 건물주의 경제적 이득과 지자체의 공적 이득으로 나눌 수 있다. 우선 지자체는 도시설계 측면에서 가로변을 보행자 중심의 활기찬 공간으로 계획하고 디자인적 개성을 부여하기 위해 연속가로변을 만들기를 원한다. 그 유명한 파리의 샹젤리제 거리, 뉴욕 맨해튼의 브로드웨이, 런던의 피카딜리 서커스(사진) 등 선진국의 도시 유명 관광 거리는 모두 합벽 건축물로 이루어져 마치 하나의 공간으로 인식되고 있어, 마치 대형 파노라마 극장의 배경같이 관광객들의 눈길을 사로잡고 있다.



하지만, 개인의 사유재산인 건축물의 위치와 형태에 제약을 줄 수 있는 합벽 건축을 건축주에게 강요하는 것은 자칫 재산권 침해를 불러일으킬 수 있다. 그래서 지자체는 허용용적률 인상이나 최고 높이 완화 같은 인센티브를 해당 지역의 지구단위계획에 명시하여 유인책을 시행하고 있다. 이런 경우는 합벽 건축이 필요한 관광, 문화, 역사 지구인 경우로 건물주들은 왠만하면 합벽 건축을 경제적 이득, 임대 및 매매 소득을 위해 마다할 이유가 없다.



또한, 인센티브 제도가 없는 지역도 건축주들은 옆 건물과 이격을 없애 청소 공간을 줄여 건물관리를 쉽게 하거나, 허용된 건폐율을 모두 사용하여 경제적 이득을 취할 수 있다. 후자를 예를 들어 설명하면, 제2종 일반주거지역의 건폐율이 60% 이하이지만, 필지의 형태가 비정형일 경우, 대지경계선으로부터 50cm로 이격으로 인해 건폐율을 50% 대로 건축해야 하는 경우를 말한다.






그림 . London Piccadilly Circus

(출처 : 구글맵 스트리트 뷰)



[맞벽 건축의 단점]

벽을 맞붙여서 시공하는 만큼 시공상의 어려움이 없을 수 없다. 양쪽 건물을 동시에 시공해도 작업공간이 여유가 없어 외벽 공사가 어렵지만, 이미 완공된 옆 건물에 벽을 붙이거나 가깝게 시공할 경우, 신축건물의 외벽 방수 및 단열 공사가 까다롭다. 무엇보다 기존 건물의 외벽 및 기초에 손상을 주기 때문에 이를 방지하기 위한 추가 공사가 필요하다.




그리고 이런 건물을 매입하여 신축이나 증개축할 때도, 이전 건축주가 체결한 협정을 협정 기간 내 반드시 유지해야 한다. 협정 기간 이후, 옆 건물주가 협정 파기를 요청한 경우, 내 건축물의 용적률 및 최고 높이 등 각종 인센티브 없어지기 때문에, 매각 시 불이익을 받을 수 있다.



[맞벽 건축 프로세스]

건축법 77조(건축협정)을 근거로 토지, 건물소유자들의 합의가 있다면 누구나 건축협정으로 맞벽 건축을 진행할 수 있다. 체결 순서는 먼저 건축협정서를 작성하고, 해당 지자체 건축위원회의 심의를 받아야 한다. 심의를 통과한 이후 건축협정 인가권자(시장, 군수 등)의 인가를 받으면 된다. 협정서 작성 및 심의 준비는 지역 건축사사무소를 통해 진행하는 것이 안전하고 추후 시공 및 분쟁 시 문제가 없다.



[맺음말]

맞벽 건축은 부동산자산 측면에서 반드시 활용해야 할 레버리지(Leverage, 지렛대) 이다. 건축주는 맞벽 건축을 통해 임대면적을 넓히고, 건물 앞길을 관광, 상업명소로 키워서 유동 인구를 늘려서 임대소득을 높여야 한다. 반면에 필지가 작고, 좁거나 이형(異形)으로 구획되어 건축이 어려워 주변보다 싼 대지도 찾아봐야 한다. 맞벽건축을 통해 번듯한 건물로 가능할 수 있기 때문이다.



세종사이버대학교 자산관리학부 건축·도시계획학과 교수 전재일



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