대항력있는 임차인의 전입유지기간 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2026.01.14 01:05
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안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

임차인의 대항력은 "배당요구종기일" 까지 유지하면 임차인으로서의 대항력 및 우선변제권은 유효합니다.
허나, 인용하신 대법원판례는 "현황조사를 마친 후" 라고 명시되어 있는 바, "현황조사를 마친 후"="배당요구종기일" 을 의미하지는 않습니다.
또한, "이 사건 경매절차에서 소외인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 전에 원고가 전출함으로써 대항력을 상실" 이라는 부분에 있어 혼동의 여지가 있기는 합니다만, 해당 문구의 취지는 낙찰자가 소유권을 취득하기 이전 대항력을 상실했다는 취지로 이해하셔야 하는 것이지 대항력의 요건을 "낙찰자가 소유권을 취득"을 기준으로 한다는 의미는 아닙니다.
즉, 넓은 의미로 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력을 상실했다는 의미 이고, 그 기준은 해당 판례에서는 언급되지 않았으나, "배당요구종기일"이 되는 것이 맞습니다.

무엇보다...
첨부한 파일의 3번째장의 내용이 해당 판례에 대한 법률사무소등의 첨언인 것으로 보여집니다만, 전출을 통해 대항력을 상실한 이후 임차권등기를 했음을 낙찰자가 입증하였다는 것입니다만, 해당 해석 역시 질문하신 바와 같이 마치 낙찰자가 대금납부를 완료할 때까지 대항요건을 유지해야 하는 것처럼 잘못 된 해석을 한 것으로 보여집니다.

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답변자 : ans**
2026.01.14 01:08
답변 13회 (13점)

집행절차에서 우선변제를 받기 위해서는 경매의 경우 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지, 공매의 경우 매각결정일까지 대항력과 우선변제권은 존속되고 있어야 한다.

대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결
[판결요지]
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

조세심판원 2006. 7. 10. 결정 2006부1228 결정
[결정요지]
공매의 경우 소액임차보증금 우선배분의 대항력을 유지하기 위하여는 공매결정일까지만 주민등록이 유지되면 가능함.

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답변자 : itpo**
2026.01.14 15:19

문정수 컨설턴트님 질문에 답변주셔서 많이 배우고 있습니다. 늘 감사드립니다.
답변주신거 중에 추가 궁금한점이 있어 질문 드립니다.

"이 사건 경매절차에서 소외인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 전에 원고가 전출함으로써 대항력을 상실" 이라는 부분에 있어 혼동의 여지가 있기는 합니다만, 해당 문구의 취지는 낙찰자가 소유권을 취득하기 이전 대항력을 상실했다는 취지로 이해하셔야 하는 것이지 대항력의 요건을 "낙찰자가 소유권을 취득"을 기준으로 한다는 의미는 아닙니다.

-> 답변주신대로 "낙찰자가 소유권을 취득하기 이전 대항력을 상실했다는 취지" 저는 이부분을 임차인의 대항력은 이전 소유자에게만
발생하고 현재소유자(낙찰자)에게는 상실하기때문에 낙찰받은 현재소유자는 인수할 사항이 없다고 이해했는데 잘못생각한 것일까요?
결국엔 이전소유자가 임차인에게 미납전세금 보증의무를 지운다고 보이고 전반적인 판례의 방향도 이와 같이 보이는데요.

-> 대항력 전입 기준은 배당요구 종기일이 맞으나 이 기준은 이전소유자에게 적용됨. 낙찰자에게 대항력을 갖추려면 낙찰자가 소유권을
취득할때까지 전입을 유지해야함.

대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결
[판결요지]
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

-> 여기서 경략기일이란 매각기일의 의미로 보여지는데요. 일반적으로 배당요구 종기일이 있고 한참후에 매각기일이 잡히는데
"배당요구의 종기인 경락기일"은 배당요구 종기일? 경락기일(매각기일)? 어느것이 맞는것일까요

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답변자 : reala**
2026.01.14 15:27
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반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

우선변제권을 받기 위해 임차인이 대항력을 유지해야 하는 기간은 민사집행법상 배당요구의 종기까지 존속되어야 합니다.
95다44597 판결, 2005다64002 판결

다만 이 배당요구종기일이 간혹 연기될 수도 있기 때문에 임차인 입장에서는 낙찰자가 잔대금을 납부할 때까지 전입을 유지하는 것이 안전합니다. 또, 매각기일에 낙찰을 받고 난 뒤에, 채무자가 채무를 변제하고 경매를 취하해 버릴 수도 있으므로, 배당요구종기일 이후에 타지로 전출신고한 임차인은 다시 해당 주택으로 전입신고를 해야 하는데, 다시 전입신고를 하게 되면 그 전입신고일에 대항력을 취득하므로, 이후 다시 경매가 진행된다면 다른 채권자나 임차인보다 우선변제권이 늦어질 수 있는 불이익이 발생합니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.01.14 16:36
답변 13회 (13점)

/itpo**

1. 인용하신 대법원판례에서 피고는 낙찰자가 아닌 전소유자 즉, 임대인 입니다.
보다 명확한 내용은 1심부터의 사건기록검토가 필요하겠으나, 배당요구종기일 이내 이사 및 전출 등의 사유로 인해 대항력이 소멸된 이상 임차보증금반환청구의 대상은 낙찰자가 아닌 전소유자 즉, 임대인으로 명확히 하고 있습니다.
만약, 대항력을 갖춘 임차인이었다면 해당 소송의 피고는 임대인이 아닌 낙찰자가 되어야 하는 것이 맞겠지요.
즉, 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인에 해당하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않습니다.

2. "배당요구의 종기인 경락기일"="배당요구종기일" 입니다.

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