강남 경매 단타 질문드려요 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

1. 투자 조건
• 본인: 무주택자 (낙찰 후 1세대 1주택 지위)
• 방식: 규제지역 내 경매 사업자로 낙찰 → 1년 이내 단기 매도
• 자금: 2억 원 전액 현금 (본인 1억 + 지인 차용 5천)
• 위치 : 매물 위치는 서울 강남3구(송파)

2. 세무 확인 (소득세법 제64조)
• 내용: 규제지역이라도 다주택자가 아닌 1주택 매매사업자는 단기 양도세율(70%) 대신 일반 사업소득세율(6~45%) 적용이 가능한지 확인 부탁드립니다.
• 전략: 1호 물건 매도 완료 후 2호 물건을 취득하는 방식으로 '1주택 지위'를 계속 유지하며 단기 매매를 반복해도 위 세율이 적용되는지 궁금합니다.

3. 경매 특례 확인 (부동산거래신고법)
• 핵심: 토지거래허가구역 내 실거주 의무 면제
• 내용: 경매 낙찰 시 토지거래허가가 면제되므로, 규제지역 내에서도 실거주 없이 즉시 단기 매도가 가능한지 실무적 확인을 요청드립니다.

답변자 : reala**
2026.04.12 08:03
답변 4회 (4점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기>
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진행자 김명석입니다.

매매사업자로 단기 매매에 따른 종합소득세로 신고하더라도, 조정지역은 원칙상 비교과세 제도가 적용됩니다. 즉 개인으로 양도세 신고시 납부할 금액과 매매사업자로 소득세 신고시 납부할 금액 중 높은 금액으로 납부하라는 것이 세법의 원칙입니다. 따라서 원칙은 6~45% 적용을 받을 수 없습니다.

다만 경매에서는 실거주 의무가 면제됩니다. 그러나 대출을 받게 되면 대출 은행에서 실거주 조건으로 대출하므로 대출이 필요하다면 6개월 내에 전입신고와 실거주를 해야 합니다. 물론 6개월 내에 전세를 주고 받은 전세금으로 대출을 상환하는 방법은 있습니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : dbqn**
2026.04.12 12:37

답변감사합니다!
그런데 제가 알기론 규제지역 바교과세는 다주택자에게만 적용된다고 알고있어서요 아닌가요??

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답변자 : ans**
2026.04.12 18:51
답변 6회 (6점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 규제지역, 다주택자 여부와 관계없이 개인부동산매매사업자는 일반세율(6~45%)을 적용하여 매매차익예정신고 후 종합소득세를 신고.납부하게 됩니다.
다만, 비교과세대상의 경우 일반세율이 아닌 양도소득세율을 적용하게 과세될 수 있으니 이는 반드시 재확인이 필요한 내용입니다.
기본적으로 다주택자 등 양도소득세 중과대상인 경우에만 비교과세대상으로 잘못 알고 있는 경우가 상당합니다만...
대표적인 비교과세 적용대상은...
(1) 비사업용 토지
실제 영업에 사용되지 않은 토지, 기본세율 + 10%p
(2) 조정대상지역 내 다주택자 주택
2주택: 기본세율 + 20%p
3주택 이상: 기본세율 + 30%p
보유기간 1년 미만: 70%, 2년 미만: 60%
입니다.
즉, 다주택자가 아니라 하더라도 조정대상지역 내 단기매도는 비교과세 대상이 되며, 이는 언급하신 소득세법 제64조 뿐만 아니라 최근의 국세청 질의회신을 통해서도 확인된 바 있으니 참고하시기 바랍니다.

2. 토지거래허가 대상에서 경.공매를 통한 부동산의 취득은 예외로 적용되는 만큼 당연히 실거주의 의무가 적용되지 않으며, 단기매도도 가능합니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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