대항력 임차인 배당여부 - 경매무료상담 ㅣ 부동산태인

답변자 : ans**
2026.04.13 17:43
답변 11회 (11점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

단순계산식으로는 현재 최저매각가격에서 낙찰이 될 경우 대항력을 갖춘 임차인이 전액배당을 통해 대항력은 소멸하는 바, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 법적권리 및 임차보증금은 존재하지 않을 것으로 보여집니다만...
변수는 집행비용, 법정기일이 앞서는 각종 조세채권 및 공과금 입니다.
만약, 이로인해 해당 임차인에게 전액배당이 불가능할 경우 미배당임차보증금 차액은 낙찰자의 추가인수대상이 될 수 있는 만큼 이점 주의하시어 세부적인 사건검토 및 구체적인 사실관계의 확인과 대비책 등을 사전에 검토하시는 것이 바람직 합니다.
참고로, 이러한 위험성으로 인해 낙찰 직후 바로 사건기록열람을 통해 이를 재확인하시어 추가인수대상이 발생할 경우 매각불허가신청 등 구제방안까지도 사전에 염두해두고 진행하시는 것이 바람직 하니 이점 명심하시기 바랍니다.

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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : reala**
2026.04.13 18:10
답변 8회 (8점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
운영자이자,
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진행자 김명석입니다.

네, 시흥시 은행동의 해당 아파트 경매 사건, 대항력 있는 임차인이 있지만 현최저가에서는 보증금 전액을 배당받을 것으로 추정됩니다.
임차인 전입 확정일 이전에 발생한 조세채권 등의 변수가 있어 임차인이 보증금 전액을 배당받을지 단언할 수 없기는 하지만,,
그러한 상황이 발생되어 대항력 있는 임차인의 미배당분 보증금을 물어줘야 하는 최악의 상황이 발생하면, 결국 경매신청권자인 저축은행(후순위 근저당권자)도 한푼도 배당받지 못해, 결국 경매는 무잉여로 취하되고 입찰보증금은 낙찰자에게 반환됩니다. 따라서 최악의 상황이라도 입찰보증금을 날리는 일은 없습니다. 또한 임차인 전입 확정일자 이후에 근저당을 설정했다는 것은 근저당 대출시 국세 지방세 완납증명을 요구하는 것이 매뉴얼이고 이 매뉴얼대로 대출이 진행되었다면 임차인 전입 이전에 소유자의 조세채권 미납은 없었다고 봐야 합니다.
하자 없으니 입찰해도 됩니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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