소유권이전 청구권 가등기에 관련하여(제주25타경 8102)

토지) 갑구) 7번 소유권이전 청구권 가등기 23.8.14(36062) 가등기권자 김현승 이후 가압류,압류,압류,각1개 임의경매개시 25.5.19 채권자 김현 을구) 1번 근저당권설정 23.6.26(27380) 설정계약 채권자 김현, 2번 근저당권설정 23.8.14(36060) 설정계약 김현승, 이후 개인1

건물 갑구) 1번 소유권보존 25.1.15 소유자 안재영, 2번 임의경매개시 25.5.19 채권자 김현 이후 압류3개
을구) 1번 근저당권 설정 25.1.15(1566) 추가설정계약 김현, 2번 근정당설정 25.1.15(1566) 추가설정계약 김현승 이후1개 25.1.15(1566) 조항영

* 매각결정 명세서의 최선순위 설정=> 목록1 23.6.26 근저당권, 목록2 25.1.15 근저당권 으로 기재되어있음
* 토지와 건물의 특이점은 토지 구입당시 근저당을 모두 설정하고 건축물공사를 시작하여 완공을하였으나 사용승인이 늦어져 설정이 늦어지면서 건물의 소유보존등기가 늦어짐으로 근정당설정도 닞어졌습니다
**이렇다면 토지와 건물의 근저당권설정 일자가 서로 일치되지않아도 선순위에 문제가 없는지 궁금하면
** 토지와 건물의 설정일자가 일치않아도 토지의 설정일자를 기준을 말소기준권리를 선정하는 것인지요
**그렇다면 낙찰된후 소유권이전등기 청구권가등기는 후순위로 소멸 말소가 되는지요

법원 경매문서철에 보면 가등기권자 한데도 담보가등기인지 소유권보전가등기인 여부를 통보해달라는 문서를 송달했지만 제출문서에는없습니다(저희들 생각으로는 설정을해놓고 가등기를 매매예약으로 한것으로 보면 담보가등기 같은데) 질의한 내용 보시고 고수님의 답변 부탁

답변자 : reala**
2026.04.14 12:23
답변 8회 (8점)

반갑습니다.
네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc
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진행자 김명석입니다.

서귀포 대정읍의 주택경매 사건,
토지에 설정된 가등기는 근저당 이후의 가등기여서 담보가등기인지 소유권이전청구권 가등기인지 여부를 불문하고 소멸됩니다. 따라서 가등기의 성격을 따질 이유가 없습니다. 가등기는 소멸되며, 낙찰자가 인수하지 않습니다.

또한 토지와 건물의 근저당 설정일이 다르긴 하지만, 다르다고 해서 낙찰자에게 특별히 문제될 소지도 없는 사건입니다. 채권 배당순서가 조금 차이가 있을 뿐입니다.

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

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답변자 : ans**
2026.04.14 14:08
답변 11회 (11점)

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 단독주택의 경우 또는 토지별도등기가 존재하는 집합건물의 경우 토지와 건물의 등기에 대한 각각의 권리분석이 이루어져야 하며, 이를 이유로 매각물건명세서 또한 토지와 건물의 등기사항전부증명서 상 최선순위권리를 각각 표시하는 것 입니다.
즉, 토지와 건물의 근저당설정일자가 서로 일치하지 않아도 선순위에 문제가 없느냐... 토지의 설정일자를 말소기준권리로 하느냐가 아니라는 것 이지요.
즉, 토지의 경우 2023.06.26 근저당, 건물의 경우 2025.01.15 근저당이 각각의 말소기준권리가 되는 것입니다.

2. 말씀하시는 토지 2023.08.14 가등기는 말소기준권리인 2023.06.26 이후의 가등기 즉, 후순위가등기에 해당하는 바 매각을 통해 소멸하게 됩니다.
따라서, 해당 가등기가 소유가등기인지 담보가등기인지 확인해야 할 하등의 이유가 없기는 합니다만, 가등기라는 권리의 특성 상 해당 가등기권자가 채권계산서나 배당요구신청서 등을 제출하지 않은 만큼 이해관계인이 아닌 이상 해당 가등기의 성격을 판단할 수 있는 고수는 세상 그 어디에도 존재하지 않습니다.

대법원경매 상담. 컨설팅(대행) 문의.
[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
010-5554-6720

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답변자 : ans**
2026.04.14 18:24
답변 11회 (11점)

추가로...

1. "토지와 건물의 설정일자가 일치않아도 토지의 설정일자를 기준을 말소기준권리를 선정하는 것인지요"
라는 논리를 적용하게 되면, 대표적으로 건물의 임차인이 존재할 경우 상당한 문제가 발생할 수 밖에 없겠지요.
따라서, 앞서 답변드린 바와 같은 이유로, 이러한 경우 임차인의 대항력을 판단할 때는 건물의 말소기준권리를 기준으로 합니다.

2. 2023.08.14 가등기권자는 토지와 건물의 근저당권자의 지위를 동시에 갖추고 있고, 단독주택이라는 특성을 고려할 때 담보가등기일 가능성이 상대적으로 높으니 이점 참고하시기 바랍니다.

3. 가.압류, 경매개시결정 등을 원인으로 한 채권자대위에 의한 소유권보존등기가 아니라 정상적인 사용승인 후 소유권보존등기가 이루어진 만큼 크게 우려할 문제는 아닐 것으로 보여지기는 하나, 2025.01 신축된 건축물에 해당하는 만큼 건물 전체의 완공여부, 유치권의 존재여부, 임대차 및 점유관계 등에 각별히 주의하시어 반드시 이를 재확인 하시기 바랍니다.

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