집주이인 채권자로 강제경매시 저는 전세금을 받을 수 있을까요?

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[질문] 집주이인 채권자로 강제경매시 저는 전세금을 받을 수 있을까요?

질문자 : yoonte**
2022.11.22 20:01
조회수 508

안녕하세요. 집주인이 45분의36지분 그리고 나머지를 다른형제가45분의9지분이 있는 다가구에 21년12월에 전입 세들어 살고있는데 현재 채권자가 없는 상태에서 제 집주인이 채권자로 22년7월15일날 강제경매개시결정을 내려서 경매에 들어간다고 합니다. 이유는 9지분의 형제가 외국에 살고있고 연락이 안되어 정상적으로 팔 수가 없어서 경매를 통해서 팔려고 한다네요.. 현재 저보다 먼저 전입신고된 2가구가 있고요 재개발 지구로 선정된 곳이며 집주인이 채권자인 이런 경우에 저는 변재받을 대항력이 있는걸까요?
오래된 다가구로 집은 27평이고 대지가 평당 3천이상 될거같고 먼저 전입신고 된 두가구의 전세금은 1억6천5백이고 저는 1억입니다. 그리고 형제의 9지분에 대한 종로구 압류가 21년10월22일에 있습니다. 이 부분의 세금같아요.
대항력이 없다면 경매에 참여해서 낙찰을 받아야 할까요?
채권자가 집 계약을 맺은 집주인이라 날짜계산도 모르겠고 이쪽으로 전혀 아무것도 몰라서 검색을 통해 문의드립니다. 답변 꼭 부탁드려요. 감사합니다.

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답변자 : ans**
2022.11.23 06:48

안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

최소한의 기초사실관계의 확인 조차 불가능한 내용만으로는 답변이 불가능 합니다.
임대인이 채권자?? 라는 것과는 사실 상 별다른 관련성은 없습니다.
임대차계약서 상 36/45 지분소유자만 임대인으로 기재되어 있는 것인지는 모르겠습니다만, 36/45 지분소유자도, 9/45 지분소유자도 모두 소유자 입니다.
또한, 이러한 지분공유상태이고 지분공유자가 채권자?? 이 지위를 갖는 경우는 크게 두가지 경우라 할 수 있습니다.
하나는, 지분공유자가 다른 지분공유자에 대한 채권을 원인으로 한 경매신청사건 이거나... 아니면 공유물분할청구를 원인으로 한 형식적경매이거나... 한 경우 이지요.
이 두가지는 매각대상 목적물 자체가 다르고, 그에 따라 말소기준권리 역시 달라질 수 밖에 없는 만큼 대항력 또한 유무가 달라지게 됩니다.
후자의 경우 즉, 전체지분에 대한 매각사건인 경우 지분일부에 대한 압류(2021.10.22 종로구) 는 말소기준권리가 될 수 없으나, 해당 지분에 대한 매각사건인 경우라면 반대로 해당 압류가 말소기준권리가 됩니다.
즉, 2021.10.22 압류가 말소기준권리가 된다면 질문자님은 대항력을 갖추지 못한 임차인이 되는 것이고, 반대로 해당 압류가 말소기준권리가 되지 않는다면 경매개시결정 이 말소기준권리가 되는 만큼 대항력을 갖춘 임차인이 되는 것 이겠지요.

또한...
단순히 대항력 유무에 따라 입찰참여 에 대한 타당성이 성립하는 것이 아닙니다.
대항력을 갖춘 임차인 이라면 배당요구여부에 따라 각각의 경우의 수에 대한 손익계산, 입찰참여 여부에 따른 각각의 경우의 수에 대한 손익계산...
대항력을 갖추지 못한 임차인이라면 당연히 배당요구를 해야 할 것이고, 이 경우 입찰참여 여부에 따른 각각의 경우의 수에 따른 손익계산을 비교하여 보다 손실이 적은 방법을 선택해야 하나, 말씀하신 내용만으로는 이러한 손익계산은 불가능한 만큼 입찰참여 여부에 대한 타당성과 실효성에 대해 답변이 불가능한 만큼, 정확한 사실관계의 확인과 손익계산비교가 선행되지 않은 상태에서의 그 어떤 답변이나 정보들도 절대 신뢰하시는 일 없으시길 바랍니다.

특히, 불안전한 임차인의 지위와 심리를 악용하여 정확한 근거 없이 그럴듯~~하게 듣기 좋은 말들만 늘어놓는 답변이나 정보들은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.

경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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