안녕하세요.
네이버 지식인 경매분야 전문가 랭킹 1위 대법원 부동산경매 전문 컨설턴트 문정수 입니다.^^

1. 각각의 경우의 수 즉, 입찰참여 여부와 적정입찰가에 따른 장단점 및 손익계산비교를 통해 확인 후 판단해야 할 문제 입니다.
이를 통해 임차보증금의 손실을 최소화 할 수 있는 방법이 입찰참여일 수도...아닐수도 있는 문제이기 때문에 이를 비교판단하는 것이 우선되지 않는 이상 이에 대한 그 어떤 답변도 불가능할 뿐만 아니라 무의미 합니다.
특히나, 이에 대해 그 어떤 객관적인 근거도 제시하지 못하면서 입찰참여가 최선의 방법인 것 마냥 말하는 주변지인들의 말이나 인터넷 상에서의 답변은 믿고 거르시는 것이 바람직 합니다.

2,3. 1,3번 질문과도 연결되는 문제입니다만....
채권상계는 임차인의 보증금이 아닌 배당금액을 기준으로 합니다.
또한, 대항력을 갖춘 임차인이 입찰에 참여하여 낙찰을 받게 될 경우 임차인의 지위는 혼동에 의해 소멸하게 됩니다.
즉, 임차인=>임대인의 지위를 승계하는 소유자 가 되는 만큼 임차보증금의 손실에 대해 전소유자(임대인) 에게 청구가 불가능 해 집니다.
또한, 이러한 이유 즉, 구상권을 행사할 수 없는 대항력을 갖춘 임차인의 임차보증금은 취득가액에 포함되는 만큼 이를 기준으로 취득세를 신고.납부해야 하며, 낙찰금액을 기준으로 취득세를 신고.납부 할 경우 추후 불성실신고 가산세가 부과됩니다.

4. 집행비용은 매각대금에서 가장 먼저 배당이 이루어지게 됩니다.



경매 초보 혹은 경매 지식과 경험이 부족하신 경우라면 본인이 아니더라도 가급적 전문가의 도움을 받아 보다 안전한 입찰을 진행하시길 권하는 바 입니다.
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[대법원부동산경매 전문 컨설턴트 문정수]
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소중한 답변 감사드립니다..

저의 경우 수백억의 압류가 들어온 임대인이라 사실상 보증금 반환 가능성이 0%에 수렴하는 상황이라, 여차저차 물건을 빨리 가져와서 월세든 전세든 돌리는게 가장 현명한 듯 하여 문의를 드려보았습니다..ㅜㅜ 감사합니다.

앗 그리고 4번 항목에 대해서 집행비용은 매각대금에서 가장 먼저 배당이 이루어지게 된다고 하셨는데, 저같은 경우에는 1억에 상계낙찰 진행 시 경매비용 300만원은 돌려받고 나머지 9700만원에 대해서 채권채무 상계가 진행이 되는거라고 보면 되는걸까요??

/rafeni**

1. 시세에 대한 확인조차 불가능한 만큼 단순계산 조차도 무의미합니다만...
시세보다 비싸게 사서, 전월세 등 임대를 하는 것 VS 임차보증금 일부를 손해보는 것...
이 두가지를 비교하여 손실이 적은 방법을 선택해야 할 문제입니다.
손실이 예상되니까 매수하여 임대를 하겠다 라는 것은 오히려 손실규모만 더 키울 수 있음을 명심하시기 바랍니다.


2. 단순계산 상 으로는 그렇습니다.